長實賣收租物業釋放價值

【明報專訊】根據報道，長實地產（1113）副主席李澤鉅在分析員會中，聲稱除了總部長江中心之外，什麼物業也可以出售，包括了中環中心。

查長實地產在香港的土地儲備有70萬平方米，上半年的香港物業銷售，包括商用物業在內是86.86億元，比去年同期少了16.1%。我當然不會和其他傳媒一般，去揣測這和看淡、撤資有沒有關係，我只是想客觀地分析，這做法在商業上是否有利。

收租物業回報低

大家都知道，收租物業的回報十分低，平均大約是3%吧！可是，一家藍籌上市公司的市盈率是幾多呢？以長實為例子，大約是十多倍PE吧！所以，如果是以盈利來計，收租物業根本不划算，因此，從會計學上來計，收租計的是yield，利潤則計入市盈率，因為這兩者根本不可以同日而語。這好比你投資一間茶餐廳，和投資買物業，前者所要求的回報率一定會比較高。

我在《炒股密碼》和《財技密碼》都說過，物業放在上市公司的手裏，一定會有價格折讓。反過來說，如果長實把手頭的收租物業賣掉，得回現金，反而會釋放其股票的價值。之所以收租物業是有利可圖，只因為在香港這個畸形的社會，樓價不合理上升，所以收租可以等着樓價升值，如此而已。如果樓價只是緩慢地上升，甚至下跌，收租反而是比較差的投資。試想想，收租怎能收到一年十幾個巴仙的利潤呢？

我常常說，如果香港的幾間地產發展商把手頭所有的收租物業賣掉，換回現金，派特別息給股東，它們的股價隨時會比現價漲出一倍。那麼，大家可能會問﹕咁阿李生同郭家咪隨時有錢過蓋茨？我說：梗係！不過，這得有一個大前提，就是咁多優質地產，要有買家接貨先至得，所以要慢慢賣，才能賣出好價錢！

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1471203293875&issue=20160815