樓市大跌需時

前些時，我說過，樓價不可能下跌九成，因為在跌去九成之前，滙率會先崩潰。不久前，陸東又預言，現時有四項利淡因素，如果四項因素同時發生，本港樓價最少跌一半，返回2006年的水平。

陸東說的四項因素是：

一、內地經濟增長放緩（原因），因而促使資金流走（結果）；

二、未來息口（即是資金成本）向上；

三、政府增加供應；

四、政府不撒辣招。

陸東是我佩服的分析員，他的數據分析很有水準。如果說，樓價不可能跌九成，但會不會跌五成呢？

照我對房地產市場的知識，樓價跌五成是常常發生的，不過，不會在兩年之內完成，至少不會因為以上四項原因而在兩年之內跌五成。

有關樓價的實證研究有很多，必讀的當然是Homer Hoyt的那本詳述了133年芝加哥地產發展史的巨著了。簡單點說，樓價下跌的年期是四至五年左右，而不會是兩年。

那麼，兩年跌五成有沒有可能呢？答案是有的，不過那必須是遇上了金融危機，像香港在1998和2008年。不是金融危機，也有另一個可能，就是政治危機，例如說，香港在1982年，因中英談判，又是一口氣「gap down」了。

大家亦知道，我向來是樓市的大淡友，不過在兩年之內，最多只會跌兩成至兩成半，如果跌五成，反而是入市良機，因為再跌空間也有限了。

關於Hoyt的大作，必須要記得的，是最後一句：「房地產周期在實際應用上可能會比較困難，因為一個人必須活得夠久，並且擁有超乎常人的耐力，才能夠經歷20年或是30年的房地產周期。」

所以，只有一個六七十歲的「老餅」，才會真正的知道樓價的規律，否則，便只有讀歷史了。