2016年4月13日

住宅短缺迷思

香港有272萬個住宅單位,但只有248萬個家庭,那為何會有樓宇不足呢?事實上,住宅單位數目高於家庭數目,是一個出現了十年以上的現象,但只要察看客觀的事實,便知道以上的想法是錯的。
問題在於,錯在哪裏呢?
第一點,272萬個住宅,必須減去3.7%的空置率,這已經是10萬個單位,即是只剩下262萬個單位。如果按照國際標準,低於5%的空置率是為之供應不足,5%至10%是正常,所以香港在這幾十年來,是長期供應不足的。
第二點,很多住宅是商住用途,用來作了小型企業的辦公室。

廿年後爆舊樓危機
第三點,一些家庭有長大了但未結婚的子女,搬出自住,現時灣仔、九龍站、奧運站等便有大量這種面積小小的「豪宅」,專門供單身富二代自住。
第四點,人們對於新樓永遠有需求,正如日本的舊樓完全不值錢,但仍然有很多日本人去買新樓,因為日本人不喜歡住舊樓。這也好比美國的汽車普及率已經超越了人口數字,但新車照舊有人買。
第五點,不能單計單位數量,也要計算面積。香港的房子太小,很多家庭會買超過一個單位,我哥哥以前在滙景花園便有三個單位,一個是書房,當年金庸在北角恒景園也有4個單位,一間也是書房。
第六點,也是最多人忽略了的一點,就是樓宇是會折舊的。假設樓宇的壽命是50年,香港單單換掉折舊的住宅,每年要建造5.44萬個單位,才能夠維持樓宇的數目不變,縱是樓宇壽命有100年,每年也要有2.72萬個新單位,以作新舊交替。
現在惡果還未浮現,皆因危樓主要是五、六十年代的舊樓,但香港開始大量起樓是在七、八十年代,所以在二十年後,才是危樓大爆發的高峯期。

周顯
投資者、八卦公、知識分子

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160413/19568713

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