樓價問題不等於居住問題

上期本欄寫「地產霸權和至尊計狀元才」，其中一位名叫「神探」的讀者留言說﹕「香港地產泡沫最大問題不是土地問題是定價問題，亦即係港幣是否在理論價值，香港人口多年無增長，但係都有泡沫，點解？」

這位讀者的意見，當然是錯誤的。一般來說，我不會回應讀者，因為太花時間，不如用來創作新的文章，不過，如果這位讀者所提出的，是常常發生的謬誤，換言之，這個謬誤是很有代表性的，那就有解答的必要性，以正視聽。

像上述那位「神探」的意見，很能代表政府官員，和對樓市一知半解的市民的想法，因此，也是有必要來一個反謬誤、正視聽。

無論在任何地方，樓價都有牛市熊市，都有高潮低潮，因此，在任何地方的牛市時，都有樓價問題，都有買不起樓的問題，就算人人住大屋的美國，也不例外。

問題在於，並不是每個地方，都有居住問題。事實上，在世界上的大部份先進城市，都沒有居住問題，也即是「神探」所說的「土地問題」，但是在香港，這卻是非常嚴重的問題。

如果要評估樓價是不是太貴，最慣常的數據指標是樓價與收入比，大致上，這是用平均薪水和平均樓價的比率，以比對樓價是否太貴。如果要用來評估樓價的金融/按揭風險，則用的是供樓佔收入比例，這數據可以有效的證明了人民有沒有能力繼續供樓，泡沬會不會有爆破的危險。

但是，如果要用來評估有沒有土地問題，或居住問題，最有效的數據卻是人均居住面積。我找到2013年的數據，以平方米計，英國是97.9，法國是86.4，瑞典是72，內地農村是39.9，內地城鎮是35.4，新加坡是30，深圳是29，上海是18，香港排名最低，是15。

由於這實在是一個醜聞，所以香港政府是從來沒有公佈人均居住面積數字。這當然是因為官商勾結，地產霸權，但奇怪的是，連反對派也從來沒有提出過這一點，去批評政府，莫非反對派也給地產霸權收買了，抑或是他們連這個簡單的基本道理也不懂得？

正因香港的人均居住面積是如此之低，所以我可以肯定的說，香港是有嚴重的居住問題，說沒有的，那必然是全然不懂的門外之言。然而，正如前面所言，居住問題並不等於樓價問題，像2003年，香港並沒有樓價問題，可是人均居住面積比現在還要差，所以也有土地問題，也有居住問題。

在可見的未來，也許香港的樓價看跌，樓價問題也許可以自然解決，可是，我們的居住問題，卻是幾不可能解決的。這就是我為何堅持說，香港需要想像不到的大量土地，才能解決居住問題的原因。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿，文中觀點僅屬個人意見，不構成任何投資意見。
作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

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