話說同文湯文亮博士撰文，自嘲在物業市場幾十年，但卻預測錯誤。他把問題歸咎於政府，因為信錯政府，因而做錯預測﹕
第一點﹕樓市開始上升，把問題歸因於炒家，出招打壓樓市。我認為政府不知道樓價上升是因供應不足，出招遏抑需求，但當大家適應了辣招，需求自然又會再出現，而且人們擔心再有辣招，更提早買樓，因此樓價比以往升得更高。
第二點﹕陳茂波在2013年初取消勾地，以招標代替，當時他認為供應不足會逐漸解決，樓價就算上升都只是有限。原來政府雖然承認樓價上升是因為供應不足，但未沒有積極解決問題，招標只能夠提供部分供應量，最大供應量是蘊藏在地產商手中，無法解決。
第三點﹕在CY任內，5年時間從地產商補地價獲得可以興建住宅單位不足1萬伙，比新地今年的補地價數目還要少，比正常少了5萬個單位。
第四點﹕我信錯政府，以為官員們真的知道樓價飈升是因為供應不足，原來官員們並不知道，反而深信供應不足只是民間說法，炒賣才是樓價上升原因。由於政府沒有積極提供足夠供應量，樓市依然會上升。
第五點﹕從施政報告中，林太與新團隊絕對了解樓市，供應不足的問題一定可以解決，雖然中原指數再破頂，我認為這是人們對政府信心不足表現。
由於我也寫文章，也不時錯判樓市，因此我對湯博士的狀況甚感同情。對於他的感嘆，我也有回應如﹕
第一點，根據政府推出的數據去作算和預測，常常會錯，因為政府的數據，主要是未來建屋數量，錯誤和走數是常態，因此照錯誤的數據去判斷，肯定出錯。
第二點，建屋不是一朝一夕，是5年至10年的時間，因此前任特首的工作，由後任去收成。因此，在梁振英施政的初期，我對他(至少在土地和房屋政策而言)非常有耐心，因我知道，他任內的土地不足，是曾蔭權的錯，不關他的事。但現在已是林鄭月娥在位，如果梁振英真的有做過事，應已初見成績，但從林鄭政府現時手上的建屋量可知，梁振英的確是走了數。
第三點，我曾經寫過一篇文章，指出從統計學來看，現時香港樓宇的需求量是零。皆因在這十多年來，樓宇單位的數目比家庭總數一直多出二十萬伙，所以，無論是政府，包括梁振英和林鄭月娥，抑或是代表本土的民間人士，甚至是反對派，均持此數據，認為不是樓宇不足，而是炒家所致，80萬公屋封頂，也是因此數據而起。
以上的這些人，當然是笨蛋，拿著統計數字，甚麼都不懂，因為一個沒讀過書的幼稚園生，沒有理論基礎，看得統計數字越多，腦筋越笨，這也是一個必然。
這些笨蛋們，只需要周顯大師略劈幾刀，便可把他們劈得遍體麟傷。例如說，只計算樓宇單位的數量，卻不管人均居住面積的惡化，這好比每天吃三個麵包，但麵包的體積縮小了，能吃飽嗎？這也是政府官員只算單位數目，不算面積的大笨特笨。
說到炒家問題，湯博士一定很清楚，今日香港的稅制，已經沒有炒家的存在，因為成本太高，根本炒不起樓。可是，現在連政府高官也買不起樓，那些日日對著數據自閉的本土派人士當然也從來沒有買過樓，他們愚蠢得連甚麼是「資產增值稅」也不懂，便來亂吠一通，要求政府設立此稅來打擊炒家了，所以又怎會知道房屋市場呢？
因為在香港的所有投資工具當中，只有房地產需要的知識最低，也最能保值。換言之，根本沒有比買樓更佳的保值工具，簡單點說，今日的人買樓，是剛性需求，因為保存財富，是基本需要。陳奕迅開巡迴演唱會，賺了一億元，除了買樓之外，還可以做甚麼？現金怕貶值，買股票怕輸錢，買保險……這麼有錢的人，還用得著買保險嗎？
所以我才說，讀數據，不識市場，能有資格講房屋嗎？根本上，買樓的剛性需求，是視乎人均收入而定，一個人會把收入的若干比例，用作投資和保值，其中大部份會投進地產市場，如果供應量比這個數字低，樓價就升，供應量比這數字高，樓價就跌。
第四點，有關林鄭月娥懂不懂樓市，她只需要回答一個問題﹕現在市民賺了錢，不去買樓，你叫他買甚麼來投資保值？錢將往哪裏走？林鄭月娥和陳帆必須解答這個問題，才能證明這個團隊究竟是不是懂得樓市。
作者簡介：
周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。
http://www.orangenews.hk/finance/system/2017/11/16/010076508.shtml
沒有留言:
發佈留言