股市樓市三段論

【明報專訊】明明今年的私樓供應是稍為增加了，明明利息在未來只會看升不會下跌，明明樓價已經太高了，那為什麼樓價還在漲呢？

傳統智慧是﹕「股市不死，樓市不死」，因為股市創了近十年新高，樓價咪又創史上最高囉！

不過，我也告訴大家另一個事實，就是反過來「樓市不死」，股市又會不會死呢？根據往績，當股災發生後，樓市往往會輕微下跌，例如在1974年、1987年、1989年、1992年、2007年，樓市只是跌了少許，很快便又反彈了。

真正樓市的大跌，必定是政治巨變，例如1967年、1981年，又或者是很長時間的衰退，例如2003年，才會發生樓價的持續下跌。

這原因我說過很多次，股票是先跌價格，再跌成交，樓價則是先跌成交，再跌價格，除非成交是像2008年金融海嘯般，急跌至接近零，否則一般來說，成交要跌1年左右，才會慢慢的在價格方面反映出來。如果對比股市，很多時跌1年半，已經跌完了，但在樓市，這時間還只是個開始，因此，樓市往往只是輕微跌一成半成，便已經完成調整，繼續向上。

股市死樓市未必死 樓市死股市一定死

想要香港樓市下跌，得3種狀况同時出現，就是經濟衰退、加息、供應增加，再加上一個股災，作為catalyst（催化劑），才會令到地產變成熊市，但這似乎在可見的將來，都不會出現。如果只出現一樣，它會是慢牛，如果出現了兩樣，很可能是像之前的德國樓市，以每年1%的速度緩緩下跌。

所以，股市不死，樓市不死；股市已死，樓市未必死；但反過來說，樓市死，股市一定已死……以上就是股市和樓市的三段論。

[周顯 投資二三事]

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1510168802432&issue=20171109