2017年10月13日

首置上車盤有利 還是不利樓價?

林鄭月娥的第一份《施政報告》出籠,其中的一個焦點,是其「首置上車盤」,以及其土地房屋政策。有的評論員預言,樓價將會急跌,有的評論員則預期樓價將會繼續上升。同傳媒朋友聊天,他問到了我對此事的看法。

首先是關於樓價升跌的問題。
樓價正如所有的商品,由供求關係所決定。無論是供應或需求,都是不停變化的變數,例如說,供應量每年增加10,000伙,是利淡因素,但同年人均收入增長6%,卻是利好因素,那樓價究竟是看升,還是看跌呢?

基本上,這得要精算出每一個因素,量化計算,互相抵消,才能夠計出是升是跌。但由於變數太多,例如說,大量拆除僭建,已足以提高需求,有的更加是難以量化,例如說,股票升跌對樓價的影響。因此,我們常常把它簡化成為加權模式,加進主要的變數,例如說,供應量佔的比重有多少,利率佔的比重又有多少……這樣的計算方式,並不準確,但也是沒有辦法中的辦法。

然而,以上的計算方法,也只能算出中長期的走勢,一年或更短的時間,只能看資金流向,而這點政府官員和分析員都難以捉摸出來,反而是前線的物業代理,以及炒家,會更加清楚。如果把個別因素抽出來,假設其他變數是不變的常數,卻可以知道這個變數是有利於樓價,還是不利樓價,例如說,首置上車盤。

這其中最關鍵的,是究竟首置上車盤的土地何來?如果它是憑空變出來,例如說,它是農地,本來並不用作發展房屋,現在特別拿了出來,發展首置上車盤。這很簡單,即是多出了供應量,當然不利於樓價。如果這塊土地的用途是公屋,或者是居屋,卻用來建造了首置上車盤,同樣也是多出了供應量,也當然不利樓價。

然而,如果首置上車盤的土地是來自私人住宅,換言之,即是私樓減少了供應,由於首置上車盤的售價比私樓便宜,因此,市場上將有更多的錢,去追逐更少的住宅,這對樓價是利好因素。

不過,首置上車盤真的成事,推出市場,也是好幾年後的事,先前政府搞增加土地供應,搞了5年都未成事,又幾年之後的市場價格,誰知呢?

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