樓價下跌的幾則筆記

在討論區，有一位網友留言說﹕「(樓價)既然已經知道跌硬，今日賣$1000萬，遲下$100萬買返，仲無啦啦多左$900萬，到時買多9間又得，洗左佢又得！」事實是，樓價的下跌，好像比所有人的預期還要快得多，重災區位於九龍站、新界北部等等的內地客聚集的地區，反而是傳統中產舊區如半山區、跑馬地等等，跌幅比較少。

我一直所說的理論是﹕當樓價處於下跌周期時，其下跌的速度，與其槓桿比率成正比。槓桿越高，下跌越快，反之，則會跌得很緩慢。由於我一直相信其他人的說法，以為香港人買樓的借貸比率很低，因此我傾向於相信，樓價縱使下跌，也會跌得很慢。

但湯文亮博士則指出，由於二按盛行，所以樓價一旦下跌，會跌得很快，尤其是細價樓。現在看來，當然是湯博士對，我錯，但這並非我的理論出錯，而是所搜集到的事實錯了，這是正確的理論，錯誤的事實，因此結果也必然是錯的。

至於內地人聚居的地方，樓價跌得比較快，這自然是因為內地人的槓桿比率一般比較高，因而造成的結果。

然而，緃使樓價下跌是一個事實，但是，像文首所引的那位網民，希望樓價下跌九成，這應該是不可能發生的事。簡單點說，我從來沒有見過跌九成的樓市，就算在1991年至2003年的伊拉克樓市，也不會跌九成，因為在它能跌九成之前，貨幣已先崩潰了，大幅貶值了，因此，樓價反而應該是會急升才對。

此外，縱使是樓價未來看跌，是否不應買樓呢？第一，我雖然看淡樓價，但我也會買樓，而且還想再買，第二，我也會買新船新車，雖然明知買後即跌兩成，我還會買名貴衣服，這些幾萬元一件的貴衫買後馬上要報銷，一毫子都唔值添！我之所以買，皆因這是消費品，不是投資品。

簡而言之，現在買樓投資的價值是零，但買樓作為消費的價值還在。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿，文中觀點僅屬個人意見，不構成任何投資意見。

作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

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