2015年10月28日

為何在熊市買樓?

樓價開始下跌,已經是一個鐵一般的事實,我雖然並非業界中人,但也有經常在地產代理店前駐足看樓盤的習慣,發現不少房價均已經下跌,例如說,我見到名門建築面積1,176方呎,實用面積870方呎,劈至1,850萬元,我都覺得幾抵,差點買了作為second house。

事實是,樓市下跌的第一階段是減成交,第二階段是縮差價,即是新樓的價格從來比二手樓更高,變成了平過二手樓,這是因為二手樓業主有holding power,所以不易減價,但發展商則因成本低,出貨量又大,因此更加market sensitive,會更趨向於貼價發售。當以上兩個前奏完結了之後,便輪到樓價的正式下跌了。

有趣的是,發明「細價樓爆煲論」的湯文亮博士,現在反璞歸真,只是小淡,不是大淡,至於本報老闆施永青在接受《經濟一周》訪問,則預測樓價今年會跌5%至8%,一旦樓價轉勢,屆時將大跌三至四成。如果按照房地產周期理論,樓價的上升周期平均有10年以上,下跌的時間平均也有5年左右,在下跌的周期,樓價通常會下跌30%至80%(如果下跌超過80%,例如遇上戰爭,貨幣會貶值),最大的機會是跌50%。

不過,在香港的情況,如果樓價下跌了20%以上,在跌25%之前,政府多半會撤銷雙辣招,因而樓市會出現一個小陽春式的反彈。故此,如前文所引述,直跌三成至四成,這個機會是不存在的。

在這裏岔開一句:其實我並不贊成撤銷雙辣招。我認為維持雙辣招,但減低印花稅,會是更公道的方法。這即是說,讓首次置業、或換樓的本地買家,可以用低成本去買樓或換樓,但外地買家和收租佬則要付出比較高的成本,這做法才更符合分配的公義。

那麼,在這個跌市,是不是不應買樓呢?當然不是。

香港的樓市槓桿比例很低,通常,槓桿比例愈低,樓價跌得愈慢,但跌的時間愈長。我的看法是,唔通熊市10年,你連自用樓都唔買咩!這好比:買車夠蝕硬啦,我哋咪又係個個都要買,仲買幾架添呀!

所以,只要樓價的下跌速度,比你的預期使用額低,咪要買樓囉。所以我都好可能繼續買樓。這也正如我有一個朋友,是恒生何家的後人,不久前買了一架麥拿倫,四百幾萬,他說得好:「一個月貶值5萬元,咪當養咗一個小三囉!」熊市買樓,也作如是觀。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家/逢周一、三至五刊出

http://www.am730.com.hk/column-286826

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