樓價真正考驗 還看未來10年

【明報專訊】國際貨幣基金組織（IMF）的報告說，香港物業估值「極高」，在浮息按揭貸款的制度下，很多家庭負債高企，如果美國加息周期比預期更快更急，又或者全球金融環境收緊，則會對樓市產生「超過預期」的不利影響。

大家都知道，我對樓市的長期趨勢一直不看好，樓價已經太高，只是從2002年至2012年這10年間的房屋政策失調，被地產霸權騎劫了，令到土地供應嚴重缺乏。如果土地供應短缺了10年，最多可能也要10年，才能回復平衡，現在只是過了5年而已。所以，樓價的真正考驗，是在未來的10年。

逐步取消辣招 抵消息升影響

梁振英政府多次出招打壓樓價，但沒有效，這我會用一個經驗來作比喻。話說有一次，我進聖保祿醫院做小手術，在醫院中，看到了一句警句：「如果你吃了退燒藥，而沒退燒，這並非因為退燒藥無效，只會是因為一個原因：如果你沒吃，將會燒得更厲害。」所以，梁振英的出招無效，只是一個理由，就是如果他沒有出招，樓價恐怕已比今天再升上了幾成了。

簡單來說，我這位淡友也不會認為，利息上升會令到香港樓價大跌。第一個理由是香港的土地供應暫時仍未可能見到回復正常；第二，這5年來政府所採取了的辣招，大約把樓價按下了30%至50%，所以，只要政府逐步取消辣招，就可以抵消了利率上升的影響。

所以，我認為，樓價在未來的5年之內，縱是下跌，也不會跌超過20%。但如果上升呢？現時的辣招已經是太過離譜，政府恐怕已經是無牌可打了。

[周顯 投資二三事]

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