上月，立法会三读通过《2021年业主与租客（综合）（修订）条例》，落实劏房租务管制，包括规定劏房业主及租客要签订标准租约、租客享有“2+2”合共4年租住权保障，亦规定业主不得滥收水电，每两年的续租加租上限则由当局原先提议的15%，下调至10%，条例将在明年1月底实施。
新租管有些条款的确是必须的，例如滥收水电，皆因这是不公平条款，有些却很无厘头，例如4年租住权保障，皆因家家有本难念的经，很多时不同业主有不同的状况，所以不时有短期租约，以便宜的价格租出来，又可能业主的子女要结婚，要收回房子等等，如果把管制造得太严，业主失去了弹性，反而会因此而令到租金增加。
至于每2年的加租上限从15%，减至10%，这表面上看来已经很高了，可是，这违反了自由经济的原则事小，违反经济学定理的价格理论事大。
简单点说，当不准用市场价格加租时，业主只有用减少供应来抵抗，这是错不了的科学规律。当年蒋介石用子弹来杀掉大量劣绅，也无法解决因短缺而造的囤积居奇，我相信香港政府的法律的威力应不能胜过子弹。
另一理由是，每年5%的通胀，在近年似乎是不可思议，但到七十世纪末期，却有两位数字的通胀。在西方以外的其他国家，也不时出现两位数字的通胀。在可见的未来，经济学家也估计更高得多的通胀率将会出现，究竟现有的加租率能否正确反映到未来的租值增加，也是疑问。
查在全世界，租管搞得最成功的，是德国。在先前的十多年，房租不加，楼价不升，德国成为了先进国家当中，楼价最稳定的一国。在几年前，一直被视为控制楼价最佳的榜样。
然而，这其实只是吃了特效药，所得到的短期反应。要知道，房地产市场讲的是二十年以上的循环，今日的政策，是要在5年后、10年后、甚至20年后，其影响才显现出来。自2016年起，法兰克福楼价每年上涨10%，现时全球楼价泡沬指数，法兰克福第一，香港第三，慕尼黑第四。这正正反映了蠢人当道的长期祸患性。
沒有留言:
發佈留言