細價樓必跑輸大市

【明報專訊】話說近來有一個荔枝角美孚新邨實用面積853方呎的三房單位，由於放盤5個月仍未能成功出售，於是減價192萬元，叫價從930萬元，勁減至798萬元，即是呎價8652元，比起屯門樓還要廉宜，震撼了整個市場。不過，這其實也只是重返了去年底的水平而已。

對於樓價的升跌，這裏暫且不去討論，我只是想同大家說，預測樓價高低是一種學問，預測哪一種樓跑贏大市，哪一種樓跑輸大市，又是另一種學問。

好比在九七之時，寶馬山花園的樓價比鄰近的賽西湖貴兩成，但在現在則反了過來，賽西湖的樓價又比寶馬山花園貴了兩成了。如果你在九七時摸頂買了山頂樓，又或者是在當年摸頂買了嘉湖山莊或加州花園，也是截然不同的光景。

供應遠超實際需要

在今日的樓市，未來的樓價高低暫且不去論及，不過，有一點卻是幾乎可以肯定的，就是細價樓一定會跑輸大市，皆因在過去的一年，以及在可見的未來，細價樓的供應量遠遠超出了實際的需要，因此，如果遇上了大跌市，細價樓應該是重災區。

所以，奇怪的是，以上的美孚新邨劈價個案，竟然不是細價樓，而是800萬元的中價樓。不過，由於細價樓是最後一轉大炒的板塊，如果它要下跌，應該也是最後下跌的部分。畢竟，細價樓的投資能力比較低，是用家居多，因此，它的抗跌能力也比較高。不過，我仍然維持原有的觀點沒變﹕在房地產市場的所有板塊之中，細價樓應該是最差的投資。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151120/columnist/en30_en30.htm