限制外人買樓：概念正確，作用太小

日前，在行政長官立法會答問大會中，林鄭月娥被問到兩項關於樓價的需求管理問題，一是租務管制，另一則是進一步限制外地人買私人樓宇。以上兩點，均是社會上和政界上的熱門建議，林鄭的回應，則是反對前者，卻不排除檢視後者。

我一直認為，林鄭集團已被地產發展商的遊說所滲透，在這幾個月來，也對林鄭的房屋政策攻擊得不遺餘力。但是平心而論，林鄭對於房屋經濟學的知識掌握，還是遠遠在70位立法會議員和絕大部分的民間意見團體之上。所以，她對以上兩項需求管理的回應，也是有板有眼。

一如過往，我切入以上問題，也是從理論著手。

任何的行政管理市場措施，都有效，也有副作用，如果副作用太大，就不值得去實施。正如我講過好幾次，公屋和居屋都是市場扭曲，造成了租值消散，但在現時客觀狀況，這是沒法子中的法子，也就只好同意了。

租金管制，說穿了，就是一種價格管制，也會造成市場扭曲、租值消散，業主會使用很多不經濟的方法來作迴避。德國曾經被認為是實施租金管制最成功的國家，但檢視實際情況，卻是被普遍誤解了，蕭若元不久前去過德國，也探討過這問題。放諸香港，太多高樓大廈，業權不統一，一旦實施租金管制，租值消散將會更加嚴重。

因此，對於林鄭月娥反對租金管制的看法，我同意。一般來說，當供求失衡，需求遠遠大於供應時，價格管制是無效的，然而，配給卻是最有效的方法。

所以，在戰時，很多時都會對必需品實施配給，中國在五十年代至七十年代的糧票、布票制度，也是配給，限制外地人買私人樓宇，其本質上，也是配給，三十年前，中國把住宅劃分為兩個市場，有專門供給外地人購買的房子，價格比本地房子貴得多，也是本質相同的做法。

進一步限制外地人買私人樓宇，一如林鄭上任一貫以來的政策，縱使有部分在概念上正確，但作用力也太小，因為對樓價真正大影響力的，主要是本地人，以及囤積居奇的財閥和富豪，外地人只是次要，這有如一手樓空置稅，太過温吞，有如杯水車薪，完全沒有作用。

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