最重要是樓價反彈後如何走

【明報專訊】話說恒基地產（0012）主席李兆基預測未來樓市，說現時樓價已經跌了20%，將會再跌10%，便告見底。

以上的說法有一個技術上的問題，甚至可以說是理論上的問題：究竟什麼是樓價見底？或者乾脆問，究竟什麼是樓價下跌呢？

我可以再舉一個典型的例子：在金融海嘯時，樓價一度跌了三成至四成，這算不算是下跌呢？但是，在海嘯完畢後，不到一年，樓價已經升破前價，再創高峰了。

我又再舉另外一個例子，就是幾年前，梁振英第一次宣布辣招，當時樓價並沒有應聲下跌，但是成交卻變成了冰封，過了大半年後，才開始慢慢有點成交，而且後來樓價還創了新高𠻹，令到港府又出了第二次的「雙辣招」，不贅。

成交先跌 價格再跌

我現在說一下樓市的基本原理：第一，樓市是一種流動性不高的資產，所以它是先跌成交，再跌價格，換言之，跌成交，已經是跌價格的一種表達方式，好比愛因斯坦的能量與質量的公式（E=mc2）。

第二，因為樓宇是一種非常耐守的投資品，只要業主持續有錢供樓，縱使它變成了負資產，銀行也不會逼他還錢，因此，業主因樓價下跌而急售房子的機會率並不高。而且，業主要標價放售，出售的時間也往往要好幾個月，才能完成。

所以，在金融海嘯的短期下跌，根本並沒有對業主造成太大的影響，自然也沒有造成熊市必有的「貨源轉移，盡入強者之手」的必然現象。究竟這應該算是調整，還是下跌呢？所以，四叔所說的，樓價只會下跌三成，我也同意，因為跌三成之後，辣招會撤，政府也會有其他的措施，而市民的購買力也會進一步出動，所以樓市必然會出現反彈……問題在於，在反彈過後，樓市又會怎樣走呢？

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1465153672082&issue=20160606