加槓桿賣樓 對發展商影響最小

【明報專訊】新地（0016）元朗的新盤Park Yoho，為買家提供了120%超高成數按揭，這一招創新的財技，引發全城的哄動，甚至連金管局也表達了「關注」。

查實Park Yoho在去年11月推出了128伙1a期單位，折實平均呎價是10,851元，現在推出的是1b期，首批100伙，折實平均呎價是10,238元，換言之，今次的發售炒埋一碟，總收入都不夠10億元。不過，這些新界樓，發展商的邊際利潤是很高很高的。這即是說，新價比半年前低了5%，再加上按揭優惠，意即賣出每一個單位，新地都是net cash out，只是本book的利潤增加了而已，這其實相等於大劈價了。

劈價不利往後樓盤推售

當然，買家可以不用按揭優惠，照樣付錢，但從經濟學上來看，樓價已隱含了按揭優惠，買家不去使用，等如不吃白不吃，是吃虧了。

地產發展商的大劈價，不一定是看淡後市，皆因像新地這類大型發展商，賣樓是流程，牛市熊市，都要不斷地賣，套回現金，製造利潤。不過，大劈價意即當時購買力不足，卻是肯定。

樓市不佳，發展商出不了貨，最常見的三招，就是第一，劈價，第二，回佣，第三，加槓桿。有樓盤回佣最高到達了18%，不能再加，為免牽一髮動全身，劈價只能慢劈，否則會影響到後面的賣樓部署，得不償失。

因此，發展商唯一能夠使用的招數，就是提高槓桿。不過，用到120%的按揭，雖然有市場震撼，但也未免太過駭人，為了賣Park Yoho的區區幾億元，值不值得呢？不如留番賣北角地王時，才出這一招啦！不過，話說回頭，元朗樓難賣，港島樓大把人要，可能它賣北角地王時，反而來一個大加價也說不定呢！

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1466536667379&issue=20160622