何文田區細單位有沒有市場？

在過去的復活節假期，兩個何文田豪宅分別出售，一個是「新鴻基地產」(00016)的天鑄，主打三房至四房的大單位，至於「會德豐」(00020)推的ONE HOMANTIN，則是面積比較小的二房至三房單位，最小面積的還有一房戶，入場費折實價是651萬元，換言之，後者是入門版豪宅。

如果論到銷售成績，天鑄應該是稍勝的，推出了50伙，沽出了47伙，但ONE HOMANTIN則以招標形式，沽出了1座頂層連天台特色戶，成交價4,275.4萬元，實用面積1,470方呎連1,257方呎平台及天台，呎價約2.9萬元，打破項目樓價及呎價紀錄。

我所感興趣的是，這兩個豪宅的市場策略，究竟有何玄機？或許，直接點說，我所提出的問題，是何文田這個豪宅地區，嗯，這區也有公屋，只能算是二線豪宅，但二線豪宅也算是豪宅吧，在這個地區，究竟是大單位的更有市場，還是小單位更有市場呢？

在近年，興起了一股小型豪宅的熱潮，這大約是從九龍站的凱旋門開始的，四百呎單位，也作豪宅裝修，以豪宅呎價出售，這還包括了灣仔的尚匯，囍匯等等。然而，這些小型豪宅，位置是在九龍站、灣仔等等旺區，其住客很多是單身貴族，家人另有豪宅，只是他們搬出來自住而已。

然而，在何文田，會不會有單身貴族的住客呢？還是家庭客居多？我記得，當年九龍站君臨天下推出，每個單位千多呎，資深炒家陳清白的評語是﹕「有錢的嫌你細，無錢的嫌你貴。」

簡單點說，單位面積太小的豪宅，便有相同的問題。我的看法是，在何文田這個地區，一房和兩房單位應該市場不大，因此，單單從市場策略來看，天鑄是勝過了ONE HOMANTIN。再說，如果論到呎價，同一座屋苑的大單位的呎價普遍高於細單位，因此，如果出售速度相同，比較多的大單位，利潤也會比較高。

所以我認為，在這一役中，「新鴻基地產」的市場策略，是勝過了「會德豐」。畢竟，細價樓的風潮已經過去，樓市的大走勢且不去說，相信在可見的將來，一千呎以上的中大型單位，其市場價格應會跑贏細價樓。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿，文中觀點僅屬個人意見，不構成任何投資意見。

作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

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