【明報專訊】對於穆迪預測香港樓價將會下跌五成，發表「細價樓爆煲論」，並且預言成功的湯文亮博士，則不以為然，反駁說：「不少評論員經常都掛在口邊的理據，就是樓價在1997至2003年曾經連續下跌七年，跌幅七成……單以業主持貨能力來說，手上物業不容易變成銀主盤，沒有銀主劈價賣樓，樓價就不會大跌，如果穆迪話香港樓價跌一半，除非他們手上有證據指出，已經有不少物業變成銀主盤，否則的話，樓價下跌一半的言論只不過是空談。」
在此，我當然相信湯博士所掌握的數據，因此，在這裏，我是以他所引用的全是事實來作為大前提作出分析。
沒有按揭的年代 樓價照跌
首先，根據樓市的理論和統計數據，我所指的是西方人所寫的專著，涵蓋了很多國家，和很多年的歷史，樓市的下跌大多是在五成左右，當然，不同的國家、不同的熊市，甚至是在同一個國家不同地區，也會有不同的跌幅，因此，跌五成並不是很稀奇的事，澳門樓價在上一個熊市，香港在1982年、1967年的熊市，也都跌上了這個數字。
槓桿的高低，只影響到樓價的下跌速度，高者下跌得快，低者下跌得慢，如果沒有槓桿，樓價就不會跌？在100年前，還沒有樓宇按揭的年代，樓價豈非有升無跌？槓桿低的正解是：銀主不會劈價賣樓，不過，要跌五成，甚至七成，槓桿高低這理由並沒有解釋能力。
現在沒銀主盤 不足證明不會大跌
最後，如果看現在的數據，沒有太多的物業變成銀主盤，也並不代表5年後樓價不可能跌五成，因為今日沒有銀主盤，並不代表將來也沒有。現在樓價下跌了一年不到，好比在1998年的樓市，那時，也是沒有大量的銀主盤。
以上的解釋，只是指出湯博士的理由並不成立，也不能駁倒穆迪，但這並不代表樓價將會下跌五成，湯博士也許是對的。這好比我說因為周顯大師比梁朝偉更靚仔，所以今天的恒指會升。你可以舉出100個理由(或只用一塊鏡子)，去指出梁朝偉比周大師靚仔得多，但這也並不代表股市今天不升。
[周顯 投資二三事]
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160329/columnist/en30_en30.htm
沒有留言:
發佈留言