2016年3月23日

解讀四叔言論

恒基地產(012)主席李兆基認為,在今次的樓市下跌周期,樓價最多跌30%,皆因建築成本不變,假如樓價再跌30%,意即地價已經跌去了60%,到時政府也受不了,不會再容許樓市繼續下跌了,即是說,政府也不得不減少供應了。
我當然相信四叔的看法,但是,根據Homer Hoyt的理論,以及無數的實證統計,在一個樓市的熊市中,最大值的中位數應該是下跌五成。四叔和理論,究竟如何作出調和呢?
影響樓價的因素,第一是供應量,第二則是滙價。我最喜歡引的例子是,在金融海嘯後的泰國,樓價只是跌了區區的兩成,原因很簡單,皆因泰銖跌了五成,加起來便差不多了。
1997年至2003年,港樓跌七成,原因是遇上通縮,建築成本也大跌。因此我們也可下一個結論,就是如果未來也有通縮,則港樓也跌五成以上,有何出奇?
另一個解說,則是「日本樓問題」。今日香港人去猛搶日本樓,因為日本樓的價格只是港樓的兩成。問題在於,日本的人均收入只比香港低一點點,東京的人均收入則比香港高上兩成左右,加上日本是地震帶,建築成本比香港只高不低。那為甚麼日本樓會比港樓平得多呢?

日本舊樓折舊快
答案是:平的日本樓,只限於細價的舊樓,皆因日本人喜歡住新樓,所以舊樓的折舊很快。
所以,四叔的說法,應該解讀為:新樓的價格最多跌三成,因為「恒基地產」正是專賣新樓的地產發展商。至於大西北的400呎舊樓,跌上七成以上,又有何出奇?這好比新車的價格,是年年升值,但是你去買一架二手車,則要多平有多平,理由就是,汽車舊了會貶值,房子舊了也會貶值,新樓供應大增,舊樓便不值錢了。

周顯
投資者、八卦公、知識分子

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