解讀四叔言論

恒基地產（012）主席李兆基認為，在今次的樓市下跌周期，樓價最多跌30%，皆因建築成本不變，假如樓價再跌30%，意即地價已經跌去了60%，到時政府也受不了，不會再容許樓市繼續下跌了，即是說，政府也不得不減少供應了。
我當然相信四叔的看法，但是，根據Homer Hoyt的理論，以及無數的實證統計，在一個樓市的熊市中，最大值的中位數應該是下跌五成。四叔和理論，究竟如何作出調和呢？
影響樓價的因素，第一是供應量，第二則是滙價。我最喜歡引的例子是，在金融海嘯後的泰國，樓價只是跌了區區的兩成，原因很簡單，皆因泰銖跌了五成，加起來便差不多了。
1997年至2003年，港樓跌七成，原因是遇上通縮，建築成本也大跌。因此我們也可下一個結論，就是如果未來也有通縮，則港樓也跌五成以上，有何出奇？
另一個解說，則是「日本樓問題」。今日香港人去猛搶日本樓，因為日本樓的價格只是港樓的兩成。問題在於，日本的人均收入只比香港低一點點，東京的人均收入則比香港高上兩成左右，加上日本是地震帶，建築成本比香港只高不低。那為甚麼日本樓會比港樓平得多呢？

日本舊樓折舊快
答案是：平的日本樓，只限於細價的舊樓，皆因日本人喜歡住新樓，所以舊樓的折舊很快。
所以，四叔的說法，應該解讀為：新樓的價格最多跌三成，因為「恒基地產」正是專賣新樓的地產發展商。至於大西北的400呎舊樓，跌上七成以上，又有何出奇？這好比新車的價格，是年年升值，但是你去買一架二手車，則要多平有多平，理由就是，汽車舊了會貶值，房子舊了也會貶值，新樓供應大增，舊樓便不值錢了。

周顯
投資者、八卦公、知識分子

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160323/19540518