樓價的周期理論

如果按照樓價的周期理論，一個周期大約是二十年左右，其中三分之二是上升期，三分之一是下跌期，中間可能會因為經濟波動，有短暫的調整，但調整期不會超過一年。有時候，調整並不代表樓價下跌，因為成交量下跌，也是調整的另一種方式。因為樓價的交易成本很高，而凡是交易成本高的資產，當下跌時，會先跌成交，再跌價格。

但在某些牛市的調整，成交下跌了一段時間，市場迅速吸收了，也回復了上升的動力，於是價格繼續上升，這形成了其價格是上升/平穩/再上升的現象，表面看來，價格好像直升上去，但這並不是事實，皆因人們往往忽略了在樓市中，成交下跌和價格下跌，至少在某程度上，是等價的。

在先前的一段日子，豪宅的成交已經冰封了很長的一段時間，真正大動特動的、大升特升的，只是細價樓而已。但是，細價樓的單價遠遠不及豪宅，一間豪宅的價格，往往是十間細價樓以上。因此，如果只算到樓市的成交量，其實，樓市已經「下跌」了好一段時間。

豪宅和細價樓是不同的兩個市場﹕在熊轉牛的升市時，豪宅會先升，原因很簡單，一個地方的經濟好轉，首先得利的，會是老闆，繼後才是員工。皆因公司多賺了錢，加租金、加薪水等等，有著延後效應，是過幾個月，甚至是一年之後的事，所以，有錢老闆先賺，有升豪宅先升，這是不易的硬道理。

反過來說，當跌市時，細價樓的價格會企得最穩，因為公司縱是少賺了錢，甚至是虧本，也不會立即裁員，由於勞工法例的所限，也不能夠隨便的去減薪水，所以，當經濟逆轉時，老闆是最先感受得到，員工則是後知後覺，而且越是低薪，越是「感覺遲鈍」。而且細價樓的買家，往往是市場消息最不敏感的一群，皆因獲得市場消息，需要成本，也需要知識，而這兩方面，中低收入人士的水平通常比較低。

再者，細價樓的需求彈性比較低，因為從無殼蝸牛到上車，是從無到有的過程，是很心急的，但是中產階級的換樓，五百呎舊樓換成七百呎新樓，則只是改善生活環境的「升呢」，有本錢去等待更佳的樓價。不消說的，富豪們住在豪宅裏，買樓收租，作為長期投資之用，更加是比普通人更有耐性去等待。所以，當樓價走到最後一程時，便是炒細價樓，這是一個公認的理論事實，也因此，在一九九七年時，最後一浸炒的樓房，是嘉湖山莊。

總括而言，房地產市場之所以難玩，是因為它的一個周期太長，超越了一個人的正常等待時間，一個地產代理，或是一個炒家，在二十多歲入行，要四十歲後，才見識到一個完整的周期完結，才能夠獲得足夠的市場智慧。但在這段時期，他將會見識到太長的升市/跌市，令到他們變成了「羅素的雞」，誤以為每天清早有食物是天經地義的事，誰知有一天，沒有吃到食物，反而被主人扭斷了脖子。

簡而言之，在一個周期，大約有五年至七年的時間，是適合買樓的，即是在跌市完前兩年，或在升市開始後的五年之內，才是買樓的最好時機，而一個人的一生，也許只會活到過三次的樓市周期，買樓之難，正是在此。

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