甚麼是房屋質素？

說起房屋市場，我便心裏有氣，因環顧整個香港，無論是政府官員、政客、評論員和市民，對於這課題有全面而正確的認知的，就我所見，幾乎一個也沒有，這難怪我們的房屋政策在這20年來左搖右擺，總是走不上正路了。舉例，昨天所說房屋質素也沒有人講過的話題。

你每天吃一磅糧食，這一磅究竟是營養豐富的肉，還是粗糧，這其中的分別是很大的。據發展經濟學計算方式，評估一個國家富有程度客觀指標之一是蛋白質攝取量，不是每天吃幾多千克糧食。

我說過很多次，香港政府公布的房屋指標是一年興建幾多伙，但這些伙數究竟是劏房還是1,000方呎左右正常面積，這其中分別是很大很大的。請注意一點，一家四口的中產階級，住1,000方呎面積左右住宅是先進社會基本要求，不是像那些要求土地正義的人口中所說甚麼豪宅。

土地正義是中國農民心態，從小窮得太久，思想被綁架，認為天天吃粗糧是正常的，故土地不該用來飼養牲畜，太浪費了，但卻不知在外國，吃肉是基本人權，人人住400方呎公屋才是不正常的。連反對派對政府的譴責、提出的要求也是對房屋市場一無所知，這才是香港人最大的悲哀。

房屋質素的計算，除單位大小外，還有很多如樓宇新舊。一般來說，新當然比舊好，但活化後的舊城區或整幢翻新的大廈，也可算是新的。以香港而言，共有大約170萬至180萬伙私人住宅單位，如按50年折舊至零計算，每年大約要興建、翻新、活化3.5萬伙私樓單位，才叫做維持現有平均質素，用80年折舊至零去計算，也要2萬伙新單位……但在整個香港，我還未見過有人提出過「折舊」這概念。

一般來說，公屋的建築質素比私樓為差，因此，公屋所佔比例愈大，平均樓宇質素愈差。我當然不是否定公屋的價值，因要想大幅提高人均居住面積而不重創樓價，公屋是唯一的選擇。反過來說，如果新建的房屋大部分是公屋，但是又沒有大幅增加到人均居住面積，即是吃了缺點而享受不到好處，平均居住質素反而是愈來愈差了。但這些基本常識，也是沒有人去講的。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。

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