樓價升跌並不影響居住環境

前天談到了房屋政策和地產霸權，現時正好也是行政長官選舉期間，幾位參選人當中，論到今日土地問題之嚴重、地產霸權之猖獗，其中的曾俊華從2001年即任規劃地政局長，2003年至2007上半年不在其位，2007下半年後又任財政司長，一直至日前辭職為止，房屋政策的崩壞，他責無旁貸。

林鄭月娥在2007年至2012年任發展局長，責任次之，葉劉淑儀本來責任不大，但是身為議員多年，討論有關房屋政策時，言不及義，其無知和笨蛋，盡露無遺，research不足，顯然也算是嚴重失責。

至於胡國興，則可撇清，與今日的房屋問題全無關係，然而，他也應與以上眾人一樣，在選舉之時，也應接受周顯大師的lecture，惡補一下房屋政策的基本知識，以治其笨。

房屋政策的第一原理，就是居住問題和樓價問題是兩個截然不同的概念，但是幾乎所有的人都把這兩點混淆了。正是因為這混淆，才會出現了今日房屋之亂局。

居住問題的決定因素，是樓宇質素、例如平均樓齡，基建配套，例如附近的綠化和文娛設施，以及居住面積。政府的責任，就是盡量去提高這些居住要素，這是提升市民住屋質素的硬指標。

至於樓價，則是市場問題，記著一點，不管樓價升至多高，或跌至多殘，都不能夠影響到市民的居住質素。樓價下跌，可能可以令到你、我、或他上到樓，但卻不能令到總樓面呎數增加，也不能提高人均居住面積，換言之，當你、我、或他改善了居住環境的同時，肯定也有人惡化了居住環境。

很多城市都曾經有過樓價泡沫，紐約有、悉尼有、台北有，但它們的人均居住面積比香港高得多，因此，其市民只有樓價問題，沒有居住問題，他們買不起樓，意思是買不起一千方呎的樓，因為他們的平均房屋面積是一千方呎以上，但是要買幾百方呎的樓，其人民收入卻是綽綽有餘的。

以2003年為例子，當時比1997年的樓價下跌了七成，但如果論到居住環境、人均居住面積等客觀指標，香港人仍然是低於國際的平均數字。不過，當時的香港政府卻因為挽救樓價，因而減少起樓，不惜犧牲了居住環境，換言之，香港市民的居住環境就此陪葬了。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家

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