點解我講只是細價樓爆煲

　　老實說，我講細價樓爆煲講到自己都覺得悶，打算在這三個月內唔再講，三個月之後再睇樓市表現，如果繼續上升，不但唔再講，甚至可以收筆，如果下跌，我講大家都未必想聽，所以，細價樓爆煲論應該是一個終結，代之而起就是大家會關注到政府幾時會撤招，幾時會減少供應，金管局幾時會放寬按揭成數，理由很簡單，因為大家都會睇到樓價下跌，以為逆向行動，就可以制止樓價下跌，其實這是錯誤，當樓價下跌之勢開始，情況就有如強弩之末，其勢轉跌，將銳不可當。

　　不過有網友問我點解只是講細價樓下跌，而中價樓及大價樓又如何，如果網友有睇我的「細價樓爆煲論」，就不會提出這條問題，老實說，我已經唔記得當時怎樣寫，所以，我重新以最簡單的理由解釋多一次。政府的辣招將市場上購買力集中在細價樓，在過去大約十五個月，細價樓大約有40%升幅，而中價樓及大價樓升幅不足10%，所以，如果樓市下跌，升幅驚人的細價樓首當其衝，中價樓及大價樓一樣會下跌，不過跌幅應該不足以用「爆煲」二字來形容。

　　樓價是否急速下跌就關乎防守能力，一般細價樓業主的借貸比較高，甚至有業主要借助財務公司才可以買樓，而他們的收入亦不穩定，倘若經濟放緩，他們的財政便會失去預算，賣樓可能會是一個解決方法，至於大價樓業主，他們個人擁有的資產遠遠超過他們所住的物業，除非經濟大壞，否則，無論是大價樓，中價樓的業主都不會急於賣樓，樓價就不會急跌。

　　增加供應本來是解決樓價飆升的最好方法，但現在的供應量大多數集中在細價樓，他日供應過多，樓價自然就會下跌，地產商春江水暖，所以新樓盤售價與同區二手樓相若，即是有大約三成折讓，當大家認清到這個事實的時候，細價樓的跌市正式開始。中價樓的新樓盤售價依然比二手樓貴三成，反映二手樓樓價依然處於合理水平，就不會那麼容易爆煲。至於豪宅，新樓比二手樓貴一倍以上者比比皆是，二手豪宅就更加沒有那麼輕易爆煲。

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML