港樓槓桿低 只代表跌得慢

【明報專訊】很多人說，樓價不會跌的原因是槓桿比例低，這當然是完全無知的說法﹕如果這樣，幾十年前，房子不流行抵押按揭，根本沒有槓桿，豈非永遠只升不跌？

查實真正的理論是：槓桿高的資產，跌得比較快，也比較深，好消息是也比較易跌完。反過來說，低槓桿資產，跌得比較慢，在同樣的客觀數據下，相對（高槓桿而言）跌得比較少。據此理論，港樓的槓桿低，因此會跌得很慢，坊間不少樓評人以為樓價會大跌，這並不可能。但這僅限於二手樓，新樓，尤其是納米樓，由於槓桿高，假如經濟衰退，再加上發生股災，不排除會暴跌兩成。

成交大縮 反映部分「跌價」

然而，縱是新樓、納米樓大跌，二手樓也只會成交冰封，不會馬上跟跌。這又牽涉到另一個理論，就是價格與成交的一種互換方式，也即是說，價格在某程度上可用成交來表達，縮成交已經是半等於價格上升了。不過，如果成交減少到了某一個時間，大約會是半年至一年之間，價格還是抵抗不了地心吸引力。

我會把這比喻作物理學上的質能互換。記得我在一篇文章，用過愛因斯坦的相對論描述供股，其實這是反過來的學習：少年時看相對論，我明白其數學，但不明白其數學的理由，反而是學炒股票，發現怎樣的大比例供股都沒有可能供乾到大股東可以擁有超過100%，我才明白為何物質永遠不可能超過光速。表面上，物理學和炒股是完全不同的兩回事，但其中某部分數學原理是相同的，奇怪吧？

[周顯 投資二三事]

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1546370309938&issue=20190102