香港房屋的供求計算

今日講講香港的房屋需求量。

截至去年底，香港有737萬人，252萬個家庭，即是每戶的平均人數是2.9人。去年自然增加的人口是1.39萬人，淨遷移人口是5.13萬人，即是合共為6.52萬人，也即是說，人口增長是9%。

遷進人口當中，有5.74萬人是以單程證進入，這也即是說，如果完全禁絕持單程證的內地人來港定居，則每年仍然有0.78萬人的淨增長。

至於樓市的內地買家，在2011年佔的比例最高，達到37%，但自從辣招推出後，數目急劇減少，現時只剩下8%。

現在說到供應量，在過去5年，平均每年供應9,800伙住宅單位，15,000個公屋，居屋是零。換言之，總樓宇供應量是24,800伙，如果扣掉賣給內地買家的8%，則每年有24,016個單位供應。

24,016伙單位，如果除以2.9人一戶，則可供6.9萬人居住，剛好足夠給6.52萬人居住，還多出了逾千伙單位。
所以，我們也可以得出初步結論，就是本土派在某方面的論證是正確的：第一，當內地買家佔了37%，房屋供應量便不足夠，但當把內地買家減至8%，則剛好平衡供求，因此，內地客是推高樓價的元凶(之一？)。

我所不同意本土派的地方，是外地人買本地樓，是正常現象，舉世皆然。這因而把樓價推高，我也同意限購，盡量把稀缺資源留給本地人享用，但限購的基本概念是，這是一時供求失衡的臨時措施，當幾年後供求回復正常，限購便應取消。

第二，如果把5.74萬單程證剔除掉，不准他們移居香港，房屋問題便可以迎刃而解。問題在於，這些單程證移民大多是家庭團聚，如果大規模地禁止家庭團聚，這相信是現代社會所極度罕見的做法，究竟如何實際執行，又不失基本人道，我好像還未見過有任何本土派人士講得出一個令人信服的說法。

無論如何，現時表面上，房屋供求已經平衡，為何只是「表面上」，這又是一個沒有人明白的課題，有機會再談。但是要舒緩這十多年來的供應不足，以及輪候公屋的長龍，也還需要十年以上的時間，方能做到。

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