樓價下跌對誰有利對誰不利？

樓市至今下跌了大約15%，或許我們應該問一個問題﹕在樓市下跌的趨勢，哪一個階級的人比較有利，哪一個階級的人比較吃虧？

在討論這個問題之前，首先我們要明白一個經濟學的基本原理，雖然，這個原理經濟學的教科書是不教的，但卻是一個顯淺的事實。

我如果問，你有幾有錢？這個答案其實有兩方面﹕第一，你有幾多資產？第二，你的月薪加花紅是多少？

對，一個人可能有一千萬身家，但沒有收入。另一個人則月入十萬，但卻沒有分文。但前者可能是省著用，因為怕坐吃山崩，一個月最多敢花五萬元，後者則一個月花了八萬元，還有兩萬可作積蓄。

如果你問，這兩個人誰有錢，這根本不可以作出比較，因為資產和收入，兩者是不同的財富表達形式，並不可以完全兌換。

在一個樓價下跌的市場，由於大部份的old rich都持有物業，因此，他們的身家會貶值得比較快。但是，在賺錢能力很高的新貴而言，他們也許也持有一定數量的地產項目，但是他們的賺錢能力，強於他們的持有資產，因此，當資產價格下跌時，他們不但可以購入更多的資產，而且，先前比他們更有錢的old rich的財富也下跌了，這令到損失較少的他們，反而在財富排名榜上，得到更高的位階。

有人認為，在樓價下跌的趨勢，中產階級的損失最大，這想法有對有錯。如果按照絕對數值，樓價下跌，地產富豪的損失比中產階級更多，但是，這叫做「瘦死的駱駝比馬大」，富豪的身家跌去了八成，生活方式還和以前沒有分別，但中產階級的身家跌了八成，則上吊也嫌死得慢了。

至於新發財和新興的中產階級，通常槓桿比例過高，這些人會是樓價下跌的最大犧牲者。但別忘記，在樓價上升期，高槓桿的人也比沒槓桿的人贏得更快更多，相對來說，像許晋亨這些old rich家族，由於收租物業不做按揭，所以樓價上升時，財富增長也不快，不過無論樓價跌到甚麼地步，他們也影響不大。

至於我本人，由於現時仍然處於賺錢高峰期，因此雖然手上持有物業，但是樓價下跌，對我仍然是利大於弊，除非我不幸地突然喪失了工作能力，又當別論。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿，文中觀點僅屬個人意見，不構成任何投資意見。
作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

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