話說灣仔區議員楊雪盈寫了一封公開信，反對爪哇控股就旗下銅鑼灣皇冠假日酒店，向城規會申請將1.07萬平方呎土地改建為商廈，擬作辦公室、商店及服務行業及食肆用途。當然，楊雪盈並非該區的議員，可是，不容否定她作為香港居民，有基本權利就任何社會議題發表意見。
楊雪盈反對的理據是﹕
第一，規劃用地應經過審慎考慮才提出，地產商在僅僅八年，推翻當初的申請，顯出當時的決定考慮不周，更挑戰城規會討論多年的慎重議決。這種朝令夕改的用地規劃將會破壞本區規劃設計的整體性，此風絕不可長。
第二，此舉浪費可維持數十年的建築物料，製造大量不必要的廢料，嚴重破壞環境。
第三，銅鑼灣區不缺購物、飲食或寫字樓用地，此地段原為住宅(甲類)用地，改建有違規劃原意，亦不能為附近居民帶來增益，只對地產商本身有利。
第四，相對於同一規模的酒店，辦公室、商舖及餐飲用地會帶來二至三倍的交通負擔。區內設有商舖及餐飲的商廈，如利舞臺廣場、金百利中心，一般只劃出三至四層，此申請卻欲劃出六層商場，又缺乏足夠車位。在繁忙時間，擬議寫字樓更會帶來大量上下班的車流，導致波斯富街、禮頓道、以至整個銅鑼灣區域更為擠塞。
第五，申請只選取兩個路口作車流交通評估，運輸署亦指計劃配套不足，更未有考慮區內違泊問題，可見地產商並不了解區內交通狀況，改建帶來的車流將進一步加重這兩區的交通負荷；
第六，根據規劃準則，港島市區核心地帶的住宅地積比最多為10倍，而商業地積比最多為15倍。多年來發展商借機發展地積比更高的商業性樓宇，但此舉令香港的住宅地供應減少。2008年以前，發展商可以透過將住宅地發展為酒店，向地規會申請把地積比提升至15倍。2008年後，因為市區發展密度過高，所以市區住宅地往後只能以12倍左右的地積比轉成酒店。禮頓道項目在2006年申請發展為酒店，也就是成功在2008年之前獲批准以15倍地積比，在住宅地建酒店的例子之一。如果此項目不再成為酒店，那麼根據土地原本作為住宅地的規劃原意，地積比應該降回至港島市區最高為10倍的上限，並用回作為發展住宅。但發展商保持15倍的高地積比，申請將土地改劃，變為商業樓宇。
在此利益申報，我作為跑馬地區居民多年，如無意外，亦將老死於此區，因此，我是利益攸關的持份者。單就利益而言，皇冠酒店的改建，對本區居民有百害而無一利。然而，本文卻盡量以客觀的角度，去討論此事是否對香港整體有利。
首先，我要糾正楊雪盈的基本錯誤。
第一，「銅鑼灣區並不缺購物、飲食或寫字樓用地」，這是錯的。銅鑼灣作為購物中心，固然有很多購物用地，但是「缺」或「不缺」，並非由絕對數字而定，而是由需求而定。毫無疑問，正是因為銅鑼灣的購物用地需求遠高於供應，爪哇控股才有把酒店改建為購物商場之念。
第二，「對地產商本身有利」的指控太過民粹，如果不准商人賺錢，,整個社會的經濟亦無法運作。地產商建屋賺錢，是天公地道，反而囤地甚麼不做，坐等升值，這才值得指責。這十幾年來，就是太多無知人等批評地產商起樓賺錢，結果是地產商不用起樓，坐等收租物業升值，不勞而獲，才最值得譴責。
第三，正如前言，我身為跑馬地居民，並不以跑馬地的福祉為依歸，而以香港整體的利益去作出分析。能不能為附近居民帶來增益，這是區議員的責任，但楊雪盈只是灣仔區議員，如她要越區就跑馬地的事務發言，應以全港整體利益為角度，再囿於區議員的眼界，是視野太狹。
好了，現在講到我對此事的看法。
第一，爪哇集團的拆卸重建計劃，很明顯，是因應市場的需要而作決定。商廈是次要，商場才是主要，因為銅鑼灣最缺的是商場。
第二，從社會角度看，酒店比商廈和商場更佳，因為酒店可以增加就業，商廈和商場只是收租。
第三，根據旅遊事務署的數字，2016年香港酒店的平均入住率是87%。在世界標準，酒店入住率在70%至80%之間，是為正常，。以前的九成幾數字，反而是不正常的亢奮，簡直是肥到祙都著不下。所以，從國際標準來看，香港的酒店是太少，而非太多，只是在地產霸權之下，才變成了不足。所以，爪哇控股的理由，只是因為想賺更多，而非酒店過剩。
第四，地產發展商的規劃錯誤，應否受到懲罸？如果純從倫理來說，當然應該，可是正如前文說過，我們不應該「食砒霜毒老鼠」，不能因為它的規劃有錯，為了懲罸它，因而無視市場需求。
第五，不過，如果利用把土地規劃用途轉來轉去，轉到混亂了之後，就可以乘機增加地積比率，這卻是絕不容許的。楊雪盈信中的觀點，最強是這一項﹕如果政府因而被忽悠了，這個政府可未免太過顜頇無能了。
第六，交通評估不足是一回事，實際交通問題又是另一回事。爪哇控股就此事的交通評估是不足，實際交通狀況也有問題，因此這兩者是二而一的。
第七，簡單點說，政府應重新規劃整個銅鑼灣區的交通規劃，事實上，銅鑼灣購物區的擴大，不管你喜歡也好，不喜歡也好，是必然發生的事實，希雲街逐漸變天，時代廣場已經越過了耀華街，殺到禮頓道，因此才構成了皇冠酒店重建的條件，灣仔的舖租早已起飛……
第八，銅鑼灣區既已不可避免地要擴大，照我的見解，當然是擴去大坑區比較好。一來，那裏的人口較少，發展它對居民的影響不大，地價也較平，可以有較高的增值，反之跑馬地的地價貴，把它發展成商業區，增值不大，因為有空地，交通也相對容易規劃，也有更大的發展潛質，最重要的是，那裏已經發展成為飲食區，這兩年卻不景而死下死下，反正既已「下海」，不搔擾居民也搔擾了，也不在乎繼續朝這方向發展。
作者簡介：
周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。
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