空置稅的原理和執行

今天要找數，講空置率。

我這裏先引渾水講述有關傳統經濟學的說法﹕「空置率和失業率的解讀有相同之處，就是有自然(natural rate)這個經濟學概念，地球上係無一個經濟體會出現充絕對係「零」的失業率，因為勞動市場有磨擦性(frictional)和structural(結構)的問題，即係轉工、搵工有資訊問題之類。」

所以，我就先從失業率開始講起。

我們都知道，在不少地方，失業是有救濟金，例如說，在美國的失業保障制度，首要條件是「非自身原因失業」，例如是被解僱而非自願辭職，金額是支付大約一半的原收入，最高曾經可領99個月，現在則大大縮短了。

總之一句話﹕有了失業救濟金，失業者找工作的誘因減低，正因如此，美國的失業率永遠高過香港。

推論下去，假設，完全是假設，業主把房子空置，政府會付給業主部份租金，這當然會令到空置率增加。但這當然是不可能的事，不過搞清概念，有利於下面的推論。

第二個經濟學例子是佛利民的負所得稅，相信讀過經濟學的人都會懂得，就是政府付錢給收入不足的人，其實澳門政府派錢，已經是負所得稅的一種。

把以上兩個概念加在一起，有負所得稅，當然也可以有負空置稅，先前所述的派錢給空置了單位的業主，就是負空置稅的一種。千萬不要取笑這理論，查實，美國的農業產業過剩，政府派錢給空置了農地的農民，已經是負空置稅的一種了。

繼續推論下去，如果負空置稅可以鼓勵業主空置，那麼，反過來說，空置稅的確有著令到業主加速租出單位的作用。縱然香港的空置率已低至3.8%，但這也必定可以把空置率進一步降低。

以上是講有沒有用的問題，以下再講應不應該這樣做。

【周顯專欄】空置稅的原理和執行
在很多地方，都有空置房屋的「懲罸性措施」。圖：視覺中國
在很多地方，都有空置房屋的「懲罸性措施」，最嚴厲的是德國，如果一個市鎮的空置率超過一成，將會推倒那些空置的房屋。美國的克利夫蘭、巴爾的摩等城市，也有類似的做法。法國在空置的第一年，將要繳交10%的預估租金，以後每年加2.5%。所以，在這些國家，甚至有付錢讓租客居住的情況出現。

以上實施空置拆卸的地方，反倒是是空置率很高的地方。有趣的是，理由並非因為樓價太貴，反而是因為樓價太過便宜，因此才會有清拆空置單位的做法。當部份單位清拆了，意即樓宇供應量少了，自然對樓價有刺激的作用。

至於正準備推出空置稅的温哥華，卻真的是因為樓價太高。去年的樓價升幅超過一成，單單計算去年，比香港還要升得多許多。現時温哥華的空置率，利用水電用額少於25天來計算，是4.8%，不過獨立屋的空置率比較低，只有1.2%，反而公寓的空置率則高達7.2%。相信是因為獨立屋容易被break in，而温哥華又是一個很容易被break in的地方。曾經有過一個賊人，break in進了一間獨立屋，被主人打了一頓擒住，被控的反而是主人，這當然助長了break in。值得注意的是，豪宅區西温哥華的空置率比較高。

如果套進香港，相信村屋的空置率會很低，豪宅的空置率則很高，畢竟，豪宅的租金回報率遠遠不及納米樓，幾年前，我曾經想租住石澳獨立屋，月租「不過」是區區二十萬元，已經可以充作富豪了！因此，業主不願出租豪宅，也是正常的事。

但現時香港的3.8%空置率，已經是史上最低，也差不多是世界最低，在空置率這麼低的城市，實施空置稅，應該是從來未有發生過。在很多貧窮地方，包括1950年代的香港在內，空置率也許更低，不過像香港這樣的富裕城市，也許是空前絕後了。

表面上來看，當然不應該徵收空置稅，但是，如果從實質有效的作用來看，就是黑貓白貓，會捉老鼠的就是好貓，既然空置稅有用，為甚麼不用呢？至少，可以在短期採用，待得供應回復正常了，樓價也回穩了，才去取消，也還不遲。

不過，最大的問題在於，如何有效去執行空置稅呢？在外國，大多是獨立屋，很容易檢查得到，業主通常住在很遠的地方，不能常常回來察看，但在香港這個彈丸之地，用電費水費來作檢查，根本是完全沒有作用。

總括而言，原則上我不反對空置稅，大前題是它必須是短期措施，不過實際上，我認為它無法執行，然而，在政治選舉上，卻不妨用來作口號，相信以上的一些基本資料，已經足夠在辯論中拋窒對手。對，以上的分析很不足，但對手也太弱了。

本文章為作者專欄

作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點，不代表本媒體立場。

http://www.orangenews.hk/finance/system/2017/05/09/010057760.shtml