個別細價樓有危機

近日又在吹樓價下跌，理由不外又是樓價高得脫離了購買力，以及利率趨上這兩條常彈老調。申明立場，我並非樓市好友，甚至希望樓價跌㖭，不過要說公道話。
近年，總體樓價上升不高於通脹，升幅集中在細價樓。細價樓遠超出了購買力，但是，2,000萬左右的「中價」樓宇，雖然也貴，可是升幅緩慢，有些甚至跌價，例如大埔的比華利山別墅。至於超級豪宅，也在屢破新高，但這恰恰反映了貧富懸殊嚴重。至於細價樓，也分為兩個部份，第一是優質的，例如灣仔、銅鑼灣這些旺地，以及新樓，如南昌站，皆因新樓稀少，而建築費非常高。第二就是劣質的，例如居屋、沙田第一城、河畔花園等等不近地鐵站的舊樓。

利率趨升，但中國經濟靠穩，香港的增長更高達4.53%，兩者互相抵銷。再加上民間購買力仍有大把儲存，隨時預備出擊，只要樓價一跌，政府也隨時可撤銷辣招……可見兩年，樓價最多微調，暫時看不到大跌。
然而，某些劣質的細價樓，的確可能有危機，皆因某些細價樓的呎價，已經趨近建築質素高得多、地理位置也好得多的中價樓，之所以「升水」，端賴於小部份熟悉社區、但不熟悉樓價的買家，辣招所限，成交不多，單一條「盲毛」買家已足以帶動一區樓價了，況且，現時的供應量也集中在小單位……。

周顯
投資者、八卦公、知識分子
phemey@gmail.com
本欄逢周三刊出

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