一手樓銷售比例和樓價的關係

話說「華人置業」(127)的劉鳴煒的一番言論，受到了網民的圍攻。他向來形象良好，無論在商場上，還是在政壇上，均是前途看俏，這一次雖然受到了挫折，但很可能只是生命中的一次小障礙，對於他的未來整個人生而言，也許反而是一件好事……這好比股市經過了調整，在最後也許會升得更高。
本文並不打算討論他的惹火言論中，有關青少年每月儲蓄三千元的問題，反而是企圖用樓市理論專家的身份，去討論他對於樓市的說法：當一手樓銷售佔了市場的25%，二手樓銷售則佔了75%，而樓價急升，究竟這是不是一手樓帶動樓價的呢？
說一手樓或二手樓的銷售影響到樓價，這本來就錯誤的命題，因為樓價是由市場決定，是由土地供應量和買家的能力去決定。或許我們可以這樣說，影響樓價的，並不是一手樓的售價，而是一手樓的供應量，所以說，劉鳴煒上述的說法，本質上已經是理論不清。
假設有一個樓市，完全不興建新樓，即是說，一手樓的銷售是0%，換句話說，二手樓的銷售是100%，大家不妨猜猜，這個樓市中的樓價，究竟是升是跌呢？
其實，不用猜，如果一手市場完全沒有供應的話，這個樓市當然是大升特升，除非是遇上了戰爭、金融危機等，才當例外。
又假如說，如果有一個市場，二手樓完全冰封，100%的銷售是新樓。這種情況原因很簡單，只要樓價大跌，新樓便會比二手樓賣得更多更快，因為二手樓必然受到業主的主觀意願所影響，劈價的人不多，但是新樓由發展商主導，更為市場導向，因為發展商有現金回籠和製造業績的壓力，所以會比較心急售樓。
其實，樓價和一手樓的銷售比例，有一個很密切的關係：一手樓佔的比例愈高，意即供應量增加了，樓價自然看跌。
反之，一手樓佔的比例低，意即供應量少了，樓價自然看升。所以，劉鳴煒對於一手樓銷售和樓價高低的說法，恰好是把事實倒轉了來說。

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