穩定樓價政府有心無力

在過去的13個月，樓價一直在上升，終於又創下了新高，其中大部份的升幅，來自細價樓。值得注意的是，就是租金，在4月份的整體升幅，也有1%，租金好比股票的市盈率，股票和樓價的升跌，可以純粹是因為資金的炒作，但是租金的升跌，卻是實質回報，也確認了市場上的真正供求，因此，我們可以從租金的持續上升而確認了，香港的住宅供應確實是供不應求，才會造成樓價和租金屢創新高的現象。
自從梁振英上場當行政長官以來，已經出手兩次，壓抑樓價，但是樓價依然持續地上升，究竟這是不是代表了，他的穩定樓價措施無效呢？有關這一點，我們可以用一個例子去作說明﹕
香港某醫院在當眼的地方，貼上了一則說明﹕如果你吃了退燒藥，但還沒有退燒，這並不是代表退燒藥沒有用，而是如果你沒吃退燒藥，現在只會燒得更重。
梁振英政府的穩定樓價措施，也是一樣﹕現在的樓價繼續上升，只因如果他沒有推出這些措施，樓價只會升得更高。換言之，這些措施是有效的，但如要做到壓住樓價，令它不再繼續上升，它們還不足夠。
在一個市場，政府絕對可以做到令到樓價下跌，問題只在於，它當房地產市道大幅下跌的同時，也會造成其他更加災難性的後果，例如說，因而出現了大量的負資產，令到市民的財富大縮水，以及令到銀行體系出現了危機，諸如此類。2003年前的香港樓市，就是活生生的例子了。
所以，政府的樓價政策，並非要把樓價打下來，而是要令到樓價平穩，令它不再上升，但卻最多只有輕微的下跌。換言之，即是只准窄幅上落。而這一點，是最難做到的，有如要勒住一頭急奔中的快馬，但又要不把它勒死，在香港自由的資本市場，這真的是一個不可能的任務。
以現時樓價的供求關係，仍然緊張，樓價難免再升。梁振英政府成立以來，沒有任何的建樹，唯一勉強能夠做到的，就是把急升中的樓價減速了。既然這是這政府的唯一「政績」，相信它也必然努力去保持它，運輸及房屋局局長張炳良在日前說，在必要時，將會採取相應措施，穩定樓市，這應該是可信的。
在現時，仍然有不少「有識之士」在作出預測，指出美國在未來可能會加息，中國和香港的經濟也可能會陷入衰退，在可見的未來，香港的土地供應和樓宇供應也會陸續增加……以上的幾個因素，很可能會令到未來的樓價轉勢，變成了長期的下跌。
然而，由於這種「淡友恫嚇」已經發生了很多次，但在這些年來，樓價依然是持續上升，所以樓價好友當然視之為耳邊風，一邊由其唱淡，另一邊則繼續買樓，絲毫不為淡友的言論所動。
如果從長期的樓價理論去看，樓價的上升和下跌，是一個長期性的現象，既不能避免，而且一旦趨勢形成，將會持續多年。我們可以肯定的說一句，樓價是必然會下跌的，問題是在那一天，以及在那一個價格點，才去下跌 ，這卻是不能預料的。然而，正如前文所言，政府既不能夠阻止樓價上升，當樓價下跌時，政府也不可能沒有副作用地阻止樓價下跌，像在2002年的那一次，政府的確是有效的令到樓價止跌反升，不過，它的副作用卻一直延留至今，也是今日樓價飛升的元凶。如果政府要下措施去打壓樓價時，不去複視以前犯這的錯誤，「後人哀之而不鑒之，亦使後人而復哀後人也」，一千多年前的這名句，至今仍然是適用的。
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（全文請參閱6月7日出版的 ‪#‎六合投資王‬）