多因素下的公分母

未來樓價的是升是跌，是由很多因素所決定，這些因素有的利好，有的利淡，有的人只看到利好的因素，所以看好，有的人只看到利淡因素，所以看淡，問題在於，這些眾多因素互相加減對消之後，究竟是正數、還是負數，這是非得經過精密的分析和計算，否則不可能知其答案。

然而，由於計算涉及不同單位的對換，例如說，利率的增減一厘，可以抵銷市場上的增減幾多個單位、或增減樓宇面積總呎數，又或是相等於增減幾多巴仙的按揭成數，這些都是不同單位的互換，好比一個蘋果的營養等於幾多個橙的營養，由於是不同的單位，所以難以量化。但是，不去量化，卻又難以得到答案，所以非得量化了之後，讓它們有一個「公分母」，才可以作出加減計算，以得出正確的答案。

目前樓市有不少利好及利淡因素，需要將好淡因素互相加減，才能得出結論。

也正是因為影響樓價的因素並非單一的，所以預測它的才這麼的困難。以香港的情況為例，現時的樓宇供應很缺乏，但是未來則會陸續增加，現時的利息雖然很低，但是未來則只會看漲，如果照這樣的分析，未來的樓價應該是大跌才是，問題只在於大跌是半年後，還是在幾年後而已。

然而，我們可也別忽略了，在未來也有可以預見的通脹因素，足以令到建築費增加、人工增加，從而拉高了建造樓宇的成本，因而扯高了樓價。究竟這個通脹因素，可不可以抵銷樓價下跌趨勢呢？

如果樓價是快速的下跌，例如在半年後便要爆煲，這當然是任何通脹也抵銷不了的。但是，如果樓價的大跌，是在四年後才發生，讓通脹先跑四年，那麼，究竟是哪一個比較有利，那就難說得很了。

我常常說的樓市周期論，是一個早經統計證明，幾乎是錯不了的定律。一般來說，樓價的一個周期是二十年左右，但這只是一個最大值，波幅範圍在十一年至三十三年之間。它的下跌幅度的最大值應該是五成左右，事實是，如果是下跌一年左右，跌幅一成至兩成的短暫跌市，通常只被視為中期調整，並不被視作為熊市。但是，有一些樓價的熊市，下跌幅度只是兩成左右，但仍然是不折不扣的熊市。例如說，在一九九七年金融風暴後的泰國和印尼，原因很簡單，因為它們的貨幣匯率已經大幅貶值了，樓價自然也就跌不下去了。

反過來說，日本自從一九九一年之後，便已踏進了熊市，但是，其匯率走勢卻是長期向上，直至近兩年來，安倍上場進行了「三支箭」改革之後，日圓才開始了長期下跌的趨勢。所以，日本樓市的下跌，除了因為經濟不景之外，匯率也有很大的關係。

至於港元匯率，由於和美元掛鈎，相對於人民幣而言，在以前，人民幣的匯價看俏，內地人士遂覺得港樓便宜，便來香港掃貨。但是現在，先不論印花稅問題，單單人民幣相對港元貶值，便足以減少不少港樓的潛在買家了。

本文的主題並非去預測未來樓市的是升是跌，而是從理論上去說明，為甚麼樓市的預測是如此之困難，正是因為這是一個由多因素互為影響的結果，如果不能對這多個因素作出量化，計算出一個「公分母」，然後互相加減，那是很難以得出一個答案來的。

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