【明報專訊】商品大王羅傑斯預言港樓在3年內大跌五成，我估計他之所以作出這個結論，是基於樓價的周期理論，因為一個樓價周期完結時，跌五成是個普遍的現象。
不過，有一點大家千萬別忘記，就是在這兩年間，香港政府作出了多項行政措施，壓抑樓價，如果沒這些行政措施，今日香港樓價隨時比現時還要多升出五成以上。這即是說，如果樓價比今日再升五成，在下跌軌道時跌得更深，這當然絕對可能的事，可是當樓價的頂點被行政措施壓下去，高位看不到了，那麼是不是相對也會少跌一點，樓價是不是還會跌五成呢？
換句話說，行政措施的作用是把樓價的波幅flatten下去，讓它不升那麼多，也不跌那麼多，如果用大量的行政措施，樓價已經不升，但當下跌時，照樣是跌五成，那是不是行政措施完全沒有作用呢？
倘信貸崩潰便有可能
當然，樓價大跌五成，也並非沒有可能，例如，如果再一次發生全球性的金融危機，便有這個可能性了。不過，金融危機也有兩種，一種是貨幣崩潰，這是1997年的情况，但由於貨幣貶值了，所以樓價反而不會跌得很多，像當年的泰國和印尼，樓價只跌了兩成左右，因為其貨幣已經跌了五成。另一種則是貨幣沒問題，但信貸卻崩潰了，這造成了通貨收縮，樓價便有大跌五成的可能了。
所以我常常說，影響未來樓價的原因有幾十個，其中有利好因素，也有利淡因素，可不能單單拿出一個因素出來大做文章，而是要精算出幾十個原因，這並非一件簡單的事。
[周顯 投資二三事]
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