樓價會平過建築費嗎？ (經濟日報)

說到有關建築費和樓價的關係，或者說，建築費會不會比樓價更貴的問題，也即是說，是俗稱的麵粉會不會貴過麵包的問題，這其實是一個含混不清的問題，含混在於﹕這究竟是問著了香港的獨特情況呢，還是房地產市場的通則。
當然了，香港的所謂樓市專家，大多是只通香港一面，而且還是只通近四十年來的香港樓市，便以為這是放諸四海的通則了，這種所謂的「專家」，如果單單從在香港樓市的角度去看，他們是永遠的贏家，因為香港市場是畸形的，所以必須用畸形的買賣方法，才能獲勝。但是，如果從知識的層面去看，香港樓市作為例子，顯是是不足為典型、不足為訓的。
如果單單看香港市場，樓價當然不可能低於建築費，因為香港的地價太貴了，而市民的居住環境也太過不足了，所以，樓價低於建築費，自然也是不可能的。但在其他的地方，情況是不是也是一樣呢？
或許我們可以再問一個問題，就是麵粉究竟會不會貴過麵包？
長期而言，麵粉當然不可能貴過麵包，否則人人都抱著麵粉，不拿來做麵包了。可是，在短期來說，麵包短期的滯銷，又或者說，隔夜麵包，或者是由拙劣師傳做出來的難吃麵包，卻的確有可能比麵包還要便宜。
不過，如果是在飢荒期間，人民對於食物的品質不會太過挑剔，這時，因為人人搶著麵包來吃，不會講求好吃，那麼，麵粉貴過麵包的機會率，便不太高了。這好比香港的情況﹕由於房屋的供應太過缺乏，所以樓價低過建築費的可能性便很低了。
但是，正如前面說過，麵粉在有的的時候，比麵包還要貴，同樣地，在某1的情況之下，建築費的確會比樓價更貴。今日的日本，就是一個例子，也正因如此，樓價是如此之平，所以日本樓才會吸引到大量香港人的蜂湧購買。
為甚麼會有這個情況的出現呢？為甚麼在日本的建築費會貴過樓價呢？如果是這樣，豈非沒有人建造新樓了嗎？
非也非也，日本人非但不會不建新樓，而且還大建特建，平均一年新建60萬個單位。他們的算盤，究竟是怎麼打的呢？
答案很簡單，因為這些新建成、新推出的新樓，全都是智能大樓，有著很多新的設備，但是那些比建築費更平的舊樓，則很多非但殘舊，而且設備不全，更加上所處的地段不好，自然是連建築費也收不回了。
所以，正解是﹕樓價的確可以比建築費更低，前題是，這是舊樓，這好比隔夜麵包的價錢，也很可能比麵粉更低。不過，如果是單單論新樓，則其價格自然不大可能低於建築費，除非，這是出自幾個以建築低劣著名的發展商，房子漏水兼不安全，再加上樓價大跌，幾十個原因同時發生，發展商財務短絀，急於出貨，則在不出幾個月的過渡期間，有可能短期新樓比建築費還要平，但也只限於幾個月的短期間而已，很快地，樓價又會重新超越建築費了。