日本樓可買嗎

近日，日本房地產廣告大行其道，身邊不少朋友都買入日本樓，所以我也很有興趣討論一下房地產市道。傳統智慧是，在本地賣不掉的爛地產，才會向海外買家推銷，這是定律。
有趣的是，海外買家如果長期持有，也並非沒可能贏大錢，例如上世紀80年代的倫敦樓，1997年後的大陸樓，2000年後的澳門樓，都是買了海外爛貨而贏大錢的好例子。

賣給港人多屬舊樓

大家也知道，滙率影響樓價。亞洲金融風暴時，泰國受創最深，但在風暴後，泰國樓價跌了兩成，原因很簡單，因為泰銖跌了五成。現時日圓一直往下猛跌，因此，如果日本樓價不升，已經是相等於樓價下跌了。
現時的日圓滙價是1美元兌113日圓左右吧。大家一定以為它已經跌了很多，但其實，翻看這幾十年的日圓歷史，它最大部份的時間，是在80至120的波幅範圍，所以，它距離波幅下限，還有一段距離，但120是心理關口，一旦跌破，結局將會是黑色午夜，深不見底。
現在講到樓宇供應了。這廿多年以來，日本出口不景，其經濟的支撐點，是國內的基建，其中包括了大量的起樓。日本每年新增單位是60萬套左右。日本人口是香港的15倍，扣除人口因素，建屋量是現時香港的4倍，但別忘記另一個事實──日本人口正在減少。所以，現時它的空置率是13.5%。按照國際標準，空置率在5%至10%之間是正常。香港就是在沙士期間，空置率也只有6.8%。
這幾年來，日本的居住水平大為提高，平均新樓面積是1,400方呎，如果把面積增大的理由也加上去，其實日本的真實供應量是更多。而且，這些新樓一定是智能住宅，但賣給香港人的，多半是非智能的舊樓。
總括而言，買日本樓可能在將來會賺錢，但我卻不會買。

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