樓賺得多 也要賣得快

【明報專訊】日前聽阮穎嫻接受訪問，講到地產商建造大單位還是小單位的問題，她的講法是，如果建大單位能多賺錢，就多建大單位，如果建小單位能多賺錢，就建小單位。

我向來佩服阮小姐的見解，但對於以上說法，照常識去推斷，照資本主義的思維推斷，本來是錯不了的，但偏偏就地產商的市場學來看，竟然只對了一半。相信阮小姐是學界出身，雖然冰雪聰明，但看來市場實戰經驗不夠，並不清楚香港地產發展商的高明所在。

以九龍站的凱旋門為例子，它的特色大單位當年賣幾萬元一呎，但小單位賣萬多元一呎左右（我忘記了實數，但這無關宏旨），明明大單位的呎價比小單位更高，為什麼它不把全部都劃成大單位呢，這豈不是可以賺得更多錢嗎？

港發展商大小單位「通吃」

在以前的大廈，的確是這樣，整幢樓宇的單位面積都差不多。但後來發展商發現了，同一幢大廈各有不同階層的潛在買家，要把他們「殺晒」，就要大大小小，什麼單位都有，才是最有利的。

但這仍然解釋不了上面的問題，就是明明大單位的呎價較高，嗯，現在納米樓當道，也許不是了，但在幾年前，的確如此。為什麼發展商不全建為收益最高的大單位呢？

原因是：如果大小單位各有買家，把樓宇分割成不同呎數的單位，可以一次過殺晒所有買家，換言之，出貨會較快。在商業社會，資本運轉率同時也影響了利潤，不止是利息成本，而是錢快回籠，代表又可以用來再賺錢，所以寧願少賺點，都要快點回本回利。

所以，凱旋門都有300方呎小單位，將軍澳都有幾千呎大單位……香港地產發展商的marketing世界第一，仲使講咩！

[周顯 投資二三事]

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1527706449195&issue=20180531