一手樓真正銷情 非只看單位數目

【明報專訊】近幾個月來，開售的新樓盤常常賣個滿堂紅，這是一個客觀的事實，不容否認了。可是，有一些數據，卻是我很有興趣的，但卻一直沒看到有關的報道，這對於我對於樓價的分析，實在是有了一重的障礙。

假設樓價每呎2萬元，發展商推出一個1000呎的單位，和推出一個500呎的單位，在單位數目上，雖然同是一個，但是在「吸金」能力方面，卻顯然是不等價的。假設一切數據不變(注意：這其實是不可能的，因為小單位和大單位的呎價並不相同，但只是假設兩者相等)，一個1000呎單位的吸金能力，應和2個500呎單位相同。

但是，在香港政府和香港傳媒的統計，是以單位的數目來作為計算的準則，所以，1000呎單位和500呎單位，在政府和傳媒的計算上是等價的。所以，我們在看樓市的表現時，只看出幾多個單位被一掃而空，卻看不到究竟被一掃而空的總呎數，究竟是多少。

銷售單位大小不同 吸金量有別

如果是在以前，由於每年推出的大單位和小單位的比例，大致上是差不多，所以是一個常數，因此並不需要額外地去計算。可是，在今日的市況，單位呎數已被劏成了大量的小單位，變成了由細單位主導市場。換言之，在去年市場出售了1000個單位，和在今年出售了1000個單位，在單位數目方面，雖然是相同，但是，其吸金的數目卻是不同的。

所以，我們當然知道了，在今年單位出售的數目比去年多，我們也知道，在今年單位的呎價也比去年高，但是，整個一手樓房地產市場的總銷售額究竟是多少呢，比對去年，其變化究竟是多少呢？我認為，這數據關係到對房地產市場的總需求，是非常重要的。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150107/columnist/en30_en30.htm