如果從土地使用的角度來看,把這珍貴的資源,去建造次級質素的住宅,是不符合經濟原則的。所以,在我唸大學的時候,以當時的經濟知識水平,我是很反對建造公屋和居屋的。
因為,這政策明明是違反了最簡單的經濟學理論:只要多建造樓宇,就算建造的不是居屋和公屋,而是私樓,照樣可以拉高市民的平均居住水平。因為,問題的癥結在於,用多少的土地,建造多少總居住面積,合共有多少個單位,這令到市民的平均居住面積增加了多少,至於這些是私樓、居屋、公屋,則是無關宏旨。反而,當居屋和公屋大量興建,這只會令到收入較高的夾心階層,其生活水平及不上收入較低、但卻居住在居屋或公屋的市民,造成了另外的不公平,這也是現時香港的現實情況。
但是,當我年紀大了,思想成熟了,經濟學的水平也長進了,我這才知道,居屋和公屋是非常聰明的做法。因為,當市民的居住環境極差,樓宇供應缺口極大的時候,如果要快速兼有效地改善大量市民的居住環境,便要在短時間建造大量的樓宇。如果以現時香港居民的人均居住面積來計算,要追上別的先進城市,那要增加一倍,不是增加一倍的供應量,是增加一倍的總面積,這對於樓價而言,那是災難性的大禍。
簡而言之,現時香港的狀況,要麼是大家忍耐蝸居的情況下去,否則要想在不大影響到樓價的情況之下,慢慢的去改善,那麼,可能需要三、五十年的時間,才能夠做得到。
這不是說笑,因為要把人均居住面積增加一倍,即是要把現時的樓宇總量增加一倍,以現時大約有240萬個單位、平均每個500方呎來計算,這個缺口可以說是天文數字,沒有幾十年,也不可能達到。只有用「日本式起樓」的方式,才可以做到,不過,後果也將會是「日本式下跌」,像這二十多年來,日本樓價的漫長跌勢。再說,在這三、五十年之內,別的城市的人均居住面積也將會在增長,香港人要想追上去,恐怕還得再加兩把勁。
以上的分析,是企圖指出,香港房地產供應的缺口有多大,以及我們面對的困難又有多大,政府當然不敢同市民提出這個問題,因為怕嚇死了公眾,設法反對政府找地的民主派人士,當然更加是不會提了。
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