香港的居住缺口

如果從土地使用的角度來看，把這珍貴的資源，去建造次級質素的住宅，是不符合經濟原則的。所以，在我唸大學的時候，以當時的經濟知識水平，我是很反對建造公屋和居屋的。
因為，這政策明明是違反了最簡單的經濟學理論：只要多建造樓宇，就算建造的不是居屋和公屋，而是私樓，照樣可以拉高市民的平均居住水平。因為，問題的癥結在於，用多少的土地，建造多少總居住面積，合共有多少個單位，這令到市民的平均居住面積增加了多少，至於這些是私樓、居屋、公屋，則是無關宏旨。反而，當居屋和公屋大量興建，這只會令到收入較高的夾心階層，其生活水平及不上收入較低、但卻居住在居屋或公屋的市民，造成了另外的不公平，這也是現時香港的現實情況。
但是，當我年紀大了，思想成熟了，經濟學的水平也長進了，我這才知道，居屋和公屋是非常聰明的做法。因為，當市民的居住環境極差，樓宇供應缺口極大的時候，如果要快速兼有效地改善大量市民的居住環境，便要在短時間建造大量的樓宇。如果以現時香港居民的人均居住面積來計算，要追上別的先進城市，那要增加一倍，不是增加一倍的供應量，是增加一倍的總面積，這對於樓價而言，那是災難性的大禍。
簡而言之，現時香港的狀況，要麼是大家忍耐蝸居的情況下去，否則要想在不大影響到樓價的情況之下，慢慢的去改善，那麼，可能需要三、五十年的時間，才能夠做得到。
這不是說笑，因為要把人均居住面積增加一倍，即是要把現時的樓宇總量增加一倍，以現時大約有240萬個單位、平均每個500方呎來計算，這個缺口可以說是天文數字，沒有幾十年，也不可能達到。只有用「日本式起樓」的方式，才可以做到，不過，後果也將會是「日本式下跌」，像這二十多年來，日本樓價的漫長跌勢。再說，在這三、五十年之內，別的城市的人均居住面積也將會在增長，香港人要想追上去，恐怕還得再加兩把勁。
以上的分析，是企圖指出，香港房地產供應的缺口有多大，以及我們面對的困難又有多大，政府當然不敢同市民提出這個問題，因為怕嚇死了公眾，設法反對政府找地的民主派人士，當然更加是不會提了。

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