樓市泡沫不泡沫 高官分不清

很多投資者、股評人，甚至是經濟學家、政府官員等等，評論了投資市場很多年，但都不知道什麼是「樓市泡沫」，因為他們根本不知道什麼是「泡沫」，今天我就要講一下，究竟什麼是「樓市泡沫」。

明朝末年，天荒加上戰爭人禍，糧食價格上升，米價變得比銀子還貴，這算不算是米價的「泡沫」呢？不算，因為米本來就失收了、不足了，所以米價才會上升，這是因為「供應減少」而引起的價格上升，是供求的失衡，不算是泡沫。

資金湧入搶高樓價 才叫泡沫

所以我常常說，今日香港的樓價上升，是因為「供應不足」，而不是泡沫。一年建一萬套房子不到，樓價怎會不升？泡沬是短期性的，是會爆破的，如果說，某一資產價格因為泡沫，而維持了很多年的時間，一直漲下去，這當然是很難做到的。

哪什麼是房地產泡沬呢？例如說，在內地，因為4萬億元救市，資金進入了房地產，令到先前的幾年，房地產市場不合理地急升。在這段期間，不但政府使用了行政手段，其實供應量也在大幅增加，樓一點兒也沒有少建，但樓價照樣猛升，這是典型的資金市，也是典型的「樓市泡沫」﹕因為樓市是因游資突然大量增加而引起，而不涉及供應量的減少。

大家亦可以由此知道，香港的房地產政策究竟為什麼會變得這麼令人嘔心，因為官員連樓價的三種升因也搞不清楚﹕香港的樓價上升，是因為供應不足，而這絕對不是泡沫。