2014年7月3日

樓市泡沫不泡沫 高官分不清

很多投資者、股評人,甚至是經濟學家、政府官員等等,評論了投資市場很多年,但都不知道什麼是「樓市泡沫」,因為他們根本不知道什麼是「泡沫」,今天我就要講一下,究竟什麼是「樓市泡沫」。

明朝末年,天荒加上戰爭人禍,糧食價格上升,米價變得比銀子還貴,這算不算是米價的「泡沫」呢?不算,因為米本來就失收了、不足了,所以米價才會上升,這是因為「供應減少」而引起的價格上升,是供求的失衡,不算是泡沫。

資金湧入搶高樓價 才叫泡沫

所以我常常說,今日香港的樓價上升,是因為「供應不足」,而不是泡沫。一年建一萬套房子不到,樓價怎會不升?泡沬是短期性的,是會爆破的,如果說,某一資產價格因為泡沫,而維持了很多年的時間,一直漲下去,這當然是很難做到的。

哪什麼是房地產泡沬呢?例如說,在內地,因為4萬億元救市,資金進入了房地產,令到先前的幾年,房地產市場不合理地急升。在這段期間,不但政府使用了行政手段,其實供應量也在大幅增加,樓一點兒也沒有少建,但樓價照樣猛升,這是典型的資金市,也是典型的「樓市泡沫」﹕因為樓市是因游資突然大量增加而引起,而不涉及供應量的減少。

大家亦可以由此知道,香港的房地產政策究竟為什麼會變得這麼令人嘔心,因為官員連樓價的三種升因也搞不清楚﹕香港的樓價上升,是因為供應不足,而這絕對不是泡沫。

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