樓市的KOL,包括了政客、評論員、大經紀及記者等等,在評論樓市時,幾乎全都犯了一個毛病,就是理論層次低劣,即是根本不知樓市為何物,只是憑常識和經驗的個人判斷,沒有深層次的知識和分析。
至於第二種人,可用朱凱廸、姚松炎這些新崛起的政客去做代表,他們的資料搜集得很詳細,一旦交起手來,單用統計數字已可把對手打得全無還手之力,然而,這種「統計學派」卻也永遠犯了統計學的毛病,就是如果理論錯誤,常識缺乏,統計數字得出來的答案,也永遠是錯的。這其中最有名的例子,就是死人最多的地方,是醫院,因此「結論」是,只要永遠不去醫院,便可以有效的減低死亡的機會了。
今日的題目,是空置率。因為近日看到了幾篇文章,都是講香港沒有居住問題,只有囤積問題,只因忽然有人發現了,原來香港的空置單位一共有4.2萬伙,空置率是3.7%,因此便用此來大造文章了,甚至連大陸人來香港買樓,也扯上了關係。
在自由市場,空置率是必然現象,裝修中,又或者是要交吉出售,second house,有人換樓會先買後賣,甚至是純粹炒作,都會造成空置。至於如何減少空置率,是另一課題,本文不論。
至於香港的空置率是不是很高,並不是無知之徒查查政府數據,便可以得到,因為這必須要有理論基礎,還要比較歷史數字,以及外國的數據,才可以得出客觀的答案。
講到空置率理論,第一是要細分為兩種,第一是自住空置率,第二則是出租空置率,前者通常數字比較低,後者通常數字比較高。但香港並沒有分開兩者,反正看統計數字的人也不明白,也就馬虎算了。
在全世界,自住空置率不會很高,普遍是1%至2%之間,但出租空置率則通常很高,英國是7%,美國是6.8%之間,金融海嘯時是10.5%,加拿大比較低,是3.5%,日本就高了,是雙位數字。
相比起來,香港的空置率並不算高,反而是正常水平。當然了,空置率的理論很多,例如說,和自置居所率有關,和法例有關,和泡沫狀況也有關,但這些,只懂看數字、不懂理論的文盲笨蛋等等,自然是不會明白的。
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