控樓措施乃特效藥 不能長服

【明報專訊】先前兩日說過，土地供應和建屋數目是與人民的居住質素掛鈎，與之有關的是人均居住面積的增減，這是長期政策，以5年、10年去計，不應被短期樓價波動影響。因為人民的居住質素應該是持續改善的，不應因為樓價過高，便要人民愈住愈小，去壓抑樓價。

因此，要想控制樓價，不應從土地供應着手，應從中或短期的行政措施去加以操控。有什麼行政措施可以使用呢？有很多，例如加減稅，如印花稅、差餉，甚至是資本增值稅，也有如按揭成數、利息等等，甚至是移民政策，把買樓當作是投資移民的一部分，亦可以用配給的手段，例如限購令，便是配給的一種，也可以從它的孳息着眼，實行租務管制……方法太多了，不能盡錄。

只能減輕痛苦 沒法根治病源

但是，所有行政手段，都會導致市場扭曲，影響市場正常運作。說穿了，任何行政措施，都不可以改善人民居住環境，因為它並不能夠增加土地供應，它只能遏止樓價的繼續上升，減少社會矛盾。換言之，它是一劑特效藥，只能減輕痛苦，並沒有治病的功效。

所以，很多人都反對用行政措施，去控制樓價。但我的看法，則是當樓價急升、或急跌時，行政措施還是用了比較好。然而，必要條件是當市場回復正常時，這些非常措施，便要停用。這好比當病人的病情好轉，特效藥便要停服了。

我常常引用的例子，是香港很多年前樓價急升，在1925年，港府推行租務管制，但幾年後樓價回復正常，港府便取消了這項擾民行政措施。其實，在上世紀的九十年代，樓價急升，港府也推行了好幾次的行政措施，不過，在董建華的年代，樓價下跌，政府卻任由這些行政措施繼續下去，並不去取消，反而用減少土地供應的方法，去調控樓價，這便導致今日尾大不掉的局面了。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150702/columnist/en30_en30.htm