樓市的4條基本理論

這些日子，看了一些關於樓價的評論，尤其是有部分評論空置稅的，火氣又來了。這些人，要不是空中樓閣，從來沒有買過樓，也完全違反市場經濟常識，就是實務經驗很豐富，市場知識很好，但卻完全不懂任何樓市基本理論。

我周顯大師現在就告訴大家，並且示範，學習理論如何可以一理通，百理明，只要搞好了概念，甚麼都可以推理出來。反之，實務數據雖然也是很有用，但沒有理論去支持，只是離散的資訊，雖然的確可以觀察到市場的實況，但卻並沒有任何預測能力。至於空中樓閣式的幻想，就等而下之，不用提了，然而相信的人也有不少，一來是愚笨的人真的很多，二來是這些愚笨的人只是政治掛帥，只要政治正確，甚麼也是對的。

第一條理論，樓價是由供求關係決定，任何辣招，不管是梁振英的加印花稅，抑或是林鄭月娥的空置稅，都只能有短期效應，這好比醫生開的特效藥，只能有一時的作用，不能把病治好。

那些說辣招/特效藥沒用的人，是連基本常識也欠奉，皆因這只能把最壞的情況暫時停止，只要基本問題沒解決，當藥力一過，病症還是會發的。當然，你也不能說特效藥沒用，皆因曾經有效過，便算是有用了。

第二條理論，任何特效藥，必然有副作用，藥效愈大，副作用愈大。因此，無論是辣招，抑或是空置稅，均造成了市場的扭曲，以及交易費用的增加。還有，如果用藥而殺不死病毒，結果必然是病毒變種，以適應新環境。同樣道理，無論是辣招還是空置稅，發展商也會想出方法去規避應付……這並非偶然，而是有必然性。

第三條理論，資本市場的牛熊交替，永不會錯。當政府使用了辣招，是把升勢flatten了，結果必然也是，把跌幅也flatten了。要預測牛熊，那要實務上、微觀上的計算，但純從理論上去講，如果沒有任何辣招，升市會升得更快更高，但跌市也會跌得更急。

第四條理論，物理學上有質能互換，成交也是價格的另一種表達方式。股市/有效率的市場是先升/跌價格，再升/跌成交，樓市則恰好相反。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。
逢周一、三至五刊出

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