公屋和居屋是必不可少的過渡

前兩天說到，公屋是對珍貴的土地資源的浪費，但卻是必要之惡，皆因如果要大量興建新樓，快速改善市民的居住環境，如果不用公屋，全建私樓，樓價便會下跌得太快，整個金融體系難以承受。

在這情況之下，正確的做法，是大量建造公屋和居屋，以解決住宅樓宇的「量」的問題，當人均居住面積達標之後，這個指數每年只需有微量的增長，便已足夠。

由於香港政府刻意欺騙市民，而公眾的監察人員又太笨，沒有智力去批評政府，因此，政府從來沒有計算人均居住面積。

我們只有新樓的人均面積，1984年是148呎，現時是211呎，在30年後的2046年，將是236呎，比現時高出11%，30年有11%的增長，說得還真不害燥！問題在於，政府和建制派的臉皮如此厚，那還罷了，民主派的議員也看不出來，甚至連朱凱迪、姚從炎這些自命懂得地產的議員，也對這些基本原理不知不覺，還指望他們監察地產霸權呢！(事實是，他們的立場和地產霸權的利益是一致的，因為地產霸權坐擁土地，最大的利益就是少起樓、不起樓，可以不用工作，便能坐地升值。)

(有幾個議員都對我說過，朱凱迪、姚從炎、劉小麗這幾位議員議政勤力，很能發掘出細微的數據，但我認為，如果理論搞不通，數據發掘得多精細，也不過是笨蛋一名。不過話說回來，努力的笨蛋固然也是笨蛋，但也總比懶惰的笨蛋為佳，後者例如說，金融服務界的議員啦！)

理論上，當人均居住面積增加到合理的地步後，只需要小幅增長，便已足夠。不過當然了，在政府和反對派議員們的合力欺騙市民下，直至2046年，人均面積也不可能達標，但理論上，當它達標後，便要進行第二步，解決樓宇的「質」的問題。

第二步就是逐步減少公屋和居屋，把私樓的比重增加。因為私樓的質素比公屋和居屋為佳，因此，只要把比例逐步反轉過來，市民的平均居住質素便會慢慢改善。

由於在這時，人均居住面積已達標，該上樓的貧窮戶也已上了樓，中產階級也都住在居屋，私樓的價格也會在合理的地步。在這時，逐步增加私樓的比例，不會對樓價造成太大的衝擊，中產階級也不會負擔不起。

換言之，大量興建公屋和居屋，只是一個過渡期，這好比糧食不夠，耕地只有用來種莊稼，而且要配給，但糧食足了，便可以增加肉類的比例，還可用市場價格來運作。到了最後，還是要由私樓主導市場，才是王道。當然，照香港的情況，以及民智之愚笨，相信在我有生之年，也不會看到這一點。我作為智者，唯一能做到的，就是獨善其身，自己努力住豪宅，別人住甚麼地方，可管不著了。

以新加坡為例子，本來人均居住面積已經達標，但看它的情況，好像還想繼續增加人均居住面積，繼續大量興建組屋，以應民粹之所求，所以暫時不會增加私樓的比例，但這出現了組屋比私樓的面積更大的怪現象，近年香港的情況也差不多。

至於日本，公共房屋只佔很少的比例，但幾十年前為了改善人均居住面積的問題，大量興建了劣質樓宇，現時則逐步興建高建築質素的私樓，平均面積一千多呎，以作取代。至於在七、八十年代興建的劣質樓宇，則在海外促銷，找愚笨的外國人去接貨。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿

作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點，不代表本媒體立場。

http://www.orangenews.hk/finance/system/2017/02/16/010050598.shtml