樓價升跌理論

日前，我參加了一場講座，匆匆講了半個小時。在台上，我談到房地產市場，問了台下觀眾一個問題：「理論上，樓價會不會跌九成？」
一位聽眾斬釘截鐵地回答：「不會！」
我問：「為甚麼不會？」
他答不上來，只是堅持地說：「樓價當然不可能跌九成！」
我說：「請聽清楚問題，我問的不是香港的特殊情況，我當然也知道，香港樓價不會跌九成，而是理論上，樓價會不會跌九成。例如說，在1990年至2003年的伊拉克，其樓價會不會跌九成呢？」
這問題在場沒有人能答出來。其實，這答案我早已在《蘋果日報》的專欄透露過：無論在任何地方、任何時間，樓價不可能跌九成，因為在這之前，貨幣會先崩潰，所以，當樓價跌到這個地步時，反而將會大升，正如我在當日，也作出了一個說明：「如果2003年，香港樓價不是反彈，而是繼續下跌，聯繫滙率將會崩潰，所以，樓價也是只會爆升。」
如果把以上的理論，再配合樓價周期論，那就可以把樓價的升跌理論，修正得更加完美了。以日本為例子，其樓價從1990年開始下跌，跌到了今日，應該又是一個大升浪的開始了。但是，大家都知道日本的情況：人口萎縮，經濟不景，而且人們還拼命建樓，房地產供應過剩，樓價又怎能大升呢？

買日本樓賺價輸滙

哦，原來是日圓的滙價像吃了瀉藥般，不停的下跌，正是因為這個反向因素，造成了日本樓價的上升。由於日圓滙價的下跌，應該是一個長期的趨勢，相信日本樓價的上升，也將會是長期的趨勢。
所以說，樓價周期理論，是錯不了的，只不過，它實現其理論的時候，很可能是以你猜想不到的方式去出現，而香港人大買日本樓，賺樓價輸滙價，結果將會是贏是輸，我作為一位理論家，而非實戰者，不下評語了。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141203/18955692