房屋增量微不足道 存量分配誰敢去動？

今日講的主題，是房屋的存量和增量，這明明是簡單的概念，但真正理解的人，卻並不多，並且往往有著極度錯誤的詮釋。

所謂的「存量」，也即是總單位數量，現時大約有270萬伙住宅單位，私樓約有120萬伙，公屋約有80萬伙，其餘則為居屋、村屋、其他資助房屋等等，而空置率則是3.7%，即不到10萬伙單位，是全世界最低。

至於家庭數目，則約有240萬個，如果同總存量相減，即得出約25萬至30萬伙單位的差距。本土派的房屋評論員往往以此為依據，計算出空置率應在8%至10%之間。

這些評論員應該也從來沒有買過樓，也從來不懂市場，因為第一，空置率的計算方法有國際標準，不管用上甚麼方法作標準，在「家家有求」的大前提下，香港的空置率始終是世界最低。

第二，家庭數目不一定等於樓宇使用率，先不管丟空放租、裝修、出售中等等自然空置的數字，未結婚的子女搬出自住，又或者是一個男人有幾個「竇」，都不算在「家庭」之內，這又算不算是「空置」呢？

所以，空置率並不等於存量減去家庭數目，只有笨蛋或智障才會採用/或相信這種計算。不過，香港的笨蛋和智障，在樓市分析方面，還真有不少人。

但是，在分析存量問題時，這些笨蛋們至少是說中了一點：如果把存量作出適當的再分配，的確可以完全解決香港的居住問題。

我常常說，香港的人均居住面積不夠，這是相比起國際標準而言，反駁者完全站不住腳。可是，人均居住面積不夠，可以用適當的存量再分配，去作解決。例如說，把濫用公屋的居民全都逐走，根本可以完全解決公屋不足的問題，至於私樓，只要對第二套房和公司業主大幅加差餉，也可以釋放出大量單位。

現時的所有政策，例如雙辣招、空置稅等等，都是從增量方面著手，但每年的增量只是1.7萬伙單位，還有大量的納米樓。相比起270萬伙存量，增量的影響力是不痛不癢。

那為甚麼政府不從存量著手呢？皆因這影響到數以百萬計的公屋住戶和私樓業主，將會掀動太大的反對聲音，說穿了，這是既得利益的問題！

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