在評論林鄭月娥施政一周年之前，首先我要澄清兩點﹕
第一點，通常，行政長官的真正「做嘢」，並非在其上任日，而是其當選後，曾蔭權如是，梁振英如是，林鄭月娥也是，尤其是，林鄭月娥和曾蔭權一樣，在當選前已是政務司司長，一直控制著龐大的公務員機器，根本用不著等到上任日，已經在執行部分政策了。
第二點，執政只有一年多，很多政策只是開了個頭，並不能見到成果。因此，如評論她的施政，很多時只能按照已知的知識，去判斷做法是否聰明和恰當，但卻無法看其成敗蓋棺。
論到林鄭，不可否認的一個客觀事實是，她是作為梁振英的繼任者而當行政長官。梁振英在位五年，得罪了地產商，得罪了泛民，甚至得罪了大量建制派，引起了雨傘運動和旺角騷亂，令到香港動蕩不安。我曾經寫過多篇評論，指出梁振英的不可能連任特首，最大的原因是他在建制派的仇家太多，很可能不夠票當選，因此，中央才退而求其次，選擇了林鄭。
換言之，林鄭是承續了梁振英的遺產。讀者會問﹕「梁振英的政績也很劣呀，還有甚麼遺產可以承繼呢？」
大亂之後，很容易有大治，經濟蕭條之後，往往伴來的是長期的繁榮，英國從五十年代一直衰至七十年代，八十年代便一飛沖天了，中國經歷了三十年的共產主義，當人民對吃大鍋飯厭倦了，搞改革開放也就易如反掌了。
同樣道理，林鄭在梁振英之後上任，八三一、佔中、旺暴、DQ，同反對派狠狠的打了一場殲滅戰……如果沒有梁振英令人討厭的往績，又或是林鄭早5年登位，有可能同泛民如魚得水嗎？
有人指出，林鄭的親泛民，令到建制陣營大感不滿，甚至有人說，建制派並無支持政府的義務，如果林鄭弄得太過分，建制派可能在某些議題上倒戈相向。不過，就制度健康的角度看，這未嘗不是好事，反正遇上重大議題，不管建制派如何不滿，也必然要支持政府。所以，林鄭的統戰泛民，也是正確的策略，泛民的回報，就是在多次投票，有心或無心放水，有關這些放水行為，不少本土派人士亦已逐次列出，大力抨擊。然而，這從反對派的角度看，固然是「出賣民主」，但從林鄭的政績角度去看，卻是成功的戰略。
香港市民最關心的，當然是房屋問題。
在討論房屋問題之前，我得先講一個故事，就是在一年前，我和一個中型地產商吃午飯，他說到最佳的投資，還是在香港發展地產。我奇怪地問他﹕「你先前不是說過，香港地產已經沒前途的嗎？」
他回答﹕「那時是梁振英當政，我看不通，現在是林鄭月娥，我就放心了。」
我曾經說過，梁振英有一萬個不好，至少他不會勾結地產霸權，反之，地產霸權人人恨他入骨。但縱然如此，梁振英只能稍遏地產霸權的氣焰，無法傷及其根本。然而梁一下台，地產霸權登時沒有了天敵，皆因反對派的所有政綱，均是對地產霸權有利，皆因後者的核心利益，就是減少發展土地和減少建屋。
我不敢說林鄭月娥勾結地產商，但她身邊的智囊們，不是笨蛋，就是已同地產商掛勾了，而她雖然當過發展局局長，卻她沒有智力和知識，因此也無法撇開身邊的智囊，去獨立思考，自然也不可能搞好房屋問題。
觀乎她剛剛公布的三招，開徵一手樓空置稅，其實作用不大，據知地產商在這方面的游說budget並不多，看來只是假裝反抗，以配合林鄭，讓公眾以為這是辣招，實則心中正在偷笑。居屋定價與市價脫鉤，其實居屋和私樓是兩個不同市場，並不互相影響，反而，市民省下了買居屋的部分資金，再過幾年，或許更可以為子女付首期，來買私樓，換言之，居屋減價的部分效益，反而是未來私樓的購買力。說到第三招，把部分住宅地建公屋，這更加是很簡單的供求定律，減少了私樓供應，結果只有一個，就是大利於樓價。
至於我直指林鄭的沒智力和沒知識，這其實是這類港英培育出來的港女菁英的通病。一個讀著名女校，直入港大，畢業做AO，這種人平生沒有經過任何挫折，也通常沒有用過腦，皆因一用腦，有獨立思考能力，甚至會看大量課外書，都會影響到讀書和官場升職。這種人，通常十分勇武，也十分「熟書」，但其能力頂多只能做到政務司司長，卻做不了決策的行政長官。
就這一點，董建華自然見識最廣，梁振英成名三十多年，雖然書唸得不好，也是一名人物，曾蔭權和曾俊華的情況會好些，皆因他們身居財金要職多年，國際exposure很多，增闊了他們的視野和見識。然而林鄭猝登大位，歷練不夠，這卻是致命傷。
歷練不夠的另一結果，是班底也不夠，鄭若驊已有點勉強，像運輸及房屋局局長陳帆，更加是甩皮甩骨到了極點，對於房地產市場的基本供求關係居然也自承智慧不夠，又例如解決交通擠塞的方法居然是少建設道路和車位，理由是不鼓勵市民開車，事實上，陳帆本來是機電工程專家，根本不懂運輸及房屋……任由這種笨蛋兼外行去主理舉足輕重的運輸及房屋問題，雖是明知其沒班底的難處，也不可原諒，林鄭的施政如何，管中窺豹，可見一斑了。
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