麵粉會貴過麵包嗎？

我在網上看到一則報道，位於東京都立川市砂川町5-1-17的二百呎住宅單位，二十五年樓齡，售價是二十四萬元，月租是二千四百二十五元，年回報率是12%左右。

很多人說，東京都是因為輻射太厲害，樓價才這麼平，但在同一天另一則報道則說五十萬元已經可以在大阪市的心臟地帶，如梅田、心齋橋等地，購進一個小型單位。

我沒有對於以上報道作出過考證，然而，我卻可憑着對房地產市場的深厚知識，去告訴大家一些有關房地產市場的基本事實，當然，這些基本事實雖然簡單，但是大多數的買家和炒家都是不懂得的。

第一點，一定是在本國賣不掉的房子，才會向外國人推銷。因此，外國人隔山買牛的房子，一定是在本國賣不出去的。這牽涉到成本問題：在外國售樓的推銷成本，遠比在本國高得多，經紀往往能夠賺到豐厚的利潤，如果在本國也能賣到相同價錢，為甚麼要在外國售賣給外國人？

第二點，在外國推銷本國房地產，訣竅是千萬不要讓買家去睇樓，因為多年以來的推銷經驗告訴了所有的業內人士：一旦買家親身去了睇樓，這房子多半就賣不成了。這當然是業界心照不宣的做法。

第三點，我的好朋友J君在一九九三年買下了北京恒基中心一個單位，保證回報20%，結果收了兩年房租，保證回報期滿了，便沒有人續租了。這個單位直至二○○七年，北京的樓價漲了很多倍，才告賣出，但其總利潤只有30%至50%而已。凡是「保證租金回報」的房子，幾乎一定無好嘢，這也是定律，因為世上無咁大隻蛤乸隨街跳。

第四點，朋友Ken花了二十一萬買一個東京二百呎的單位，即是每呎是一千元。日本的人均收入比香港高得多，而且日本也沒有輸入外勞。香港就算輸入外勞，建築費也做不到一千元一呎，這牽涉到一個基本的問題（也有很多人搞不清其答案）：麵粉會不會比麵包貴？

正確的答案是：長期而言，麵包一定貴於麵粉，但如果是在一個特殊的短時間，例如說，臨收工賣不完的隔夜麵包，就可能會割價求售。如果是樓宇，在樓價大跌之時，有可能現樓價格比建築費加上地價更便宜，雖然不會長期存在，但間中出現也是十分正常的，正如麵包在晚上大減價，也是正常的事。

還有另外一個人們常常忽略的原因，就是新樓設備比舊樓好得多，這除折舊之外，還有因為建築和設計技術也進步了，正如新款手機推出後，舊款會大跌價。大家都知道，新樓呎價一萬元一呎時，同區舊樓的售價很多時只有五千元，甚至不到。從這個角度去看，舊樓的價錢低於「麵粉價」，也是常見的事。現時日本的舊樓價格，就是低於麵粉價，就算地價是零，也不夠付建築費。

香港的炒樓者應該多讀點歷史、多點認識不同地方的地產市場，才會真正的認識地產，否則，坐井觀天，一旦遊戲規則改變了，自己也會無法適應，便從贏家變成輸家了。