大約在一個月前,上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我,劈頭第一句便是問我:「根據你的樓市周期理論,你對未來的樓價有何看法呢?」
我嚴正地回答:「我在《炒樓密碼》一書的主題,的確講的是樓市周期,可是樓市周期理論並非是我的發明,而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析,Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產,以及近代無數的實證研究,都是得出同樣的結論,就是樓價是有周期性的,這個周期大約是二十年一次循環。」
所以,我看香港很多所謂「樓市專家」的分析,都覺得很可笑,就是他們所舉的例子和論證,都只不過是局限於這二、三十年間,他們本身的自我經驗;而單憑經驗,不去讀書,不去研究它在科學上的基本原理,這種思維方式,叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式,否則,樓市周期理論是錯不了的。
然而,這並不代表我不同意「長期來說,樓市必升」的神話,不過,這不是那些唱好者講的,只要在現時的大跌市中買了樓,三年、五年就會升回上去,而是要用十年、二十年來做循環單位:在這個「時間間隔」之下,樓市的確是必升無疑的。
問題在於,樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢?
第一個問題,暫時是難以解答的。如果按照波幅來看,樓市是要回調三成至五成,才算是跌夠了,視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了,先前升得太高了,跌幅會多一點,但是小單位的跌幅就會小一點。
然而,由於建築費上升得太快,樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素,就是政府會不會成功引入外地勞工,因為我看梁振英政府的做法,引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞,有效地減低了建築費,那麼,樓價是可以「黑色午夜,深不見底」的。
我看很多人的樓價分析,都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險,然而,在房地產市場,除了供應和需求這些基本的原則之外,政治因素是永遠會發生的變數。
至於樓價下跌的時間有多長,一般來說,下跌的速度比較快,跌的時間就比較短,如果是緩慢地下跌,那麼,跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關:槓桿高,就跌得快,槓桿少,就跌得慢,這也是定律,不單存在於樓市,也存在於所有的投資市場。
所以,很多人樂觀地說,由於香港人的按揭率很低,所以樓價不會下跌,這是錯誤的想法,真實的情況是:由於香港人的按揭率很低,所以樓價的下跌會很緩慢,但是,正因它的下跌太過緩慢,因此,下跌的時間也會很長。
我估計樓市下跌的時間,將會是五年以上,因為樓市下跌到某一程度,梁振英政府就會撤銷辣招,這是一種刺激,令樓市反彈,反彈過後,又再緩慢下跌,直至跌完為止。
簡單說,在投資世界,的確有着長期永遠上升,長揸必贏的產品,但這種長揸必贏的投資品,必然會有一段「殺人如麻」的時間,把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光,然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人,這可是太過美麗的幻想了。
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