世上竟還有1200元一呎深圳樓？

Emerson Analytics在8月21日的報告，用了很多篇幅去指控「偉祿集團」(1196)的環保分部及汽車零件分部，後者在8月26日的通告有就此而作出反駁和反擊。

然而，一來，要分析誰的說法更有理，需要很深入的調查，筆者沒這時間，讀者也沒耐性去看。二來，這兩門生意只佔集團資產兩成不到，影響不了大局，無謂在枝節上糾纏。

因此，本文只集中討論最大的一塊餅：地產發展，而且，也沒有用很複雜的財務分析，只用簡單常識，已可拆解出真相。

簡單點說，Emerson指控股股東兼主席林曉輝把私人持有的兩個地產項目，以高價賣給公司，據Emerson的推算，有關項目只值16億元，這令到公司變成負資產。

這裏Emerson犯上了低級錯誤，就是發展商買入了工業用地，花了大量時間、金錢，還有專業技術，把它改變土地用途，到了這時，成本增加了，土地的市場價格也提高了，這是人所共知的常識，有點腦子也不可能犯此大錯！

當然了，就是改變了土地用途而令土地/樓宇升值，也不得不看其價格。Emerson對於龍華區(觀瀾)和光明區的兩個物業，分別估值為每方米10,714元和11,982元，前者的停車位則為6萬元一個。

這就是common sense了：一千二百港元一方呎的深圳樓，有無搞錯？先不說龍華新區的新樓已賣到了7萬元一方米，車位也要幾十萬元一個，Emerson的估值，連建築成本也遠遠夠不上！

說穿了，Emerson是從現金流去反推算出資產價格，但用這方法去計算一盤生意，並無問題，但用來計算地產價格，就差之毫釐，謬之千里了。

舉些例子，新樓推出時，因供應量大，往往租金便宜，後來才慢慢加上去，香港也是如此，所以我最喜歡租全新樓。再說，有些物業，資產值大而租金回報低，例如香港的超級豪宅，租金並不能反映其價格。

至於「偉祿集團」的狀況，則是買殼後有太多資產注入，現階段只是注了一半，但不穩定的現金流可不等於資不抵債！

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。
逢周一、三至五刊出

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