我在年前的一篇文章之中，討論過投資的四種不同的「派息」(yield)的方法﹕

第一種是「連續統」，例如把現金存進銀行，收取利息。在這種情況之下，本金和利息是連在一起的，兩者是加在一起的一堆現金，完全分不開的。

第二種我稱為「天然派息」，例如買房子收租。房子相等於本金，這「本金」是不變的，而租金就是派息，房子是房子，租金是現金，這兩者是截然分開的。如果房子值一百萬元，每年租金三萬元，你不可能收取四萬元，然後令房子的價值變成九十九萬元。這是不可以的。

第三種我稱為「渾然一體」，例如零息債券，它的利息是和本金價值混在一起，不可分的，這和連續統相類似，但又有着分別。

第四種是可分可不分的，例如股票，因為公司可以派息，也可以不派息，當它不派息時，它的價值不變，因為息會變成了股價的一部分。

今日我想說的，是買樓收租和「天然派息」。

你買了房子，可以用來自住，可以用來收租，更加可以丟空了，乾放着，等它升值。然而，當你把房子用來出租時，收回來的租金，便是你的投資回報。

在一般的投資計算，可以用年租金收入，來計算租金的回報率。例如說，你的房子的價值是一千萬元，年收租金五十萬元，回報率便是五十萬除以一千萬，即5%了。

問題在於，這個算法是不對的。

因為，一間房子在出租了一年之後，價值是會改變的。房地產是建築物，而建築物是會折舊的。我們可以看到，十年樓的價格，是低於新樓一成至兩成，而三十年樓的價格，更是低上兩成以上，五十年樓的價格，那就更低了。

依我的約略計算，新樓的貶值率，大約是2%至3%之間，而這是以複式計算的。換言之，假設樓的第一年折舊率是100乘98%，即98，到了第二年，那是98%乘98%，即是96.04%，餘此類推。這即是說，新樓在最初的幾年，折舊的速度比較快，而愈到後來，折舊的速度愈慢。

所以，我一直以來，認為租樓千萬要租新樓，但是買樓卻要買十年至二十年左右的樓，因為這時樓的「高速折舊期」已經過去了，跟着的折舊會變慢，但是，這個時間的房子，依然有着足夠的新淨，自住也不太委屈了自己。

所以，如果計算租金的回報，必須也計上樓宇的折舊，才能夠計算出真實的回報率。因此我常常說，在樓價的最瘋癲期，如果把折舊也計算上，實際租金是負回報，我見過價值七千萬元，在淺水灣的豪宅，只租十萬元，我也心思思想租番一間。

為甚麼很多人都會忽略了樓宇的折舊呢？因為在yield來說，它是一種「暗水」，意即是隱藏的成本，如果不是專業人士，便往往看不到這一點了。

這好比當年的我，並不明白為甚麼人們收到了派息，便歡天喜地﹕這明明是股票的價值減少了，股價加上派息，總值可是不變的。然而，如果你手上拿着一張股票，這一張股票並沒有變化，也沒有缺角或短少了，無端端卻又收到了一份現金，這好比無故多出了一份禮物，表面上，當然是值得高興的事。

結論是，租金就和股票派息的原理一樣，因為有「明水」可收，便看不到「暗水」了。這實在是人類分析事物的盲點。