在内地人民的眼中，所谓的“官商勾结”，官员包庇地产发展商赚钱，不外乎是平价批地，又或者是协助城改，旧区重建，发展商盖了房子，一炮卖光，便可赚到大钱。从“官商勾结”的进化史看，这法儿比较原始，内地人民的想法未免太幼稚、太天真了。香港，作为资本主义的最高境界，地产霸权在“官商勾结”的进化阶段是世上、也是史上最高级的，也令到包括内地在内的全世界所有地方均匪夷所思的。
所谓的“囤积居奇”，即是商人储存了大量货物，令到市面出现短缺，物价因而飞涨，商人遂可从中图到巨利。可是，囤积居奇的策略，通常只能维持一段时间，读中国历史可以看到，每当发生旱灾，或涝灾，令到农作物歉收，商人往往囤积居奇，大赚不义之财。
可是，天然灾害不是年年有，待得明年、顶多是后年、大后年，农产恢复，价格也就恢复正常，商人也就无法继续囤积居奇了。毕竟，商人不是上帝，也不是皇帝，控制不了天时，也控制不了农作，不可能做到年年天灾，也不可能令到农田减少、农作减产，所以，靠着囤积居奇赚大钱的机会也只能偶一为之，不可能是长期持续的发达妙方。
然而，香港的地产霸权却贿赂行政官员，付钱给立法会议员打着民主旗号处处反对觅地建楼，再不就是组织游行暴乱，2003年时的“游行”推倒了每年建造8.5万个住宅单位的“八万五”计划，2014年的“非法占中”和2016年的“旺角暴动”阻挠了行政长官梁振英的土地政策，当林郑月娥提出“明日大屿”，马上发生了2019年的大黑暴……这当然不会是巧合。
简单点说，在内地人民心目中的“官商勾结”，虽然商人是赚了钱，政府是吃了亏，但至少人民得到了房子。缺点是，勾结所得出的建筑物矗然而立，证据确凿，跑也跑不掉。然而，在香港地产霸权下的“官商勾结”，却是无声无息的隐形杀手，看不见、摸不着，正如列宁说的“帝国主义是资本主义的最高阶段”，香港的地产霸权也是“官商勾结”的最高阶段。
特此声明：以上的文字与下文完全无关，只是碰巧写在同一篇文章当中，懒得分开写、也懒得分开发稿而已。上文与下文是全不相涉的两篇文章，也全无比喻或影射成分。
下文的主题是以香港最大的地产商，“新鸿基地产”，从它的财务收支，以说明它从资产升值所得到的利益，远高于从地产发展、建造房屋所得到的利润。换言之，这是一篇财技剖析：大家都知道，我是香港主流的“财技炒股法”的发明者，由我去讲财技，是顺理成章，非常自然的做法。
根据“新鸿基地产”在本年9月9日所发布的《2020/21年度全年业绩》，它在物业销售方面的利润是209.94亿元，减除成本的净租金收入则是191.49亿元。表面上，这两个数字似乎差不多，即是说，售楼利润和租金收入差不多，对不对？
如果你这样想，那就是外行了。要明白个中奥秘，得对金融、财务、会计等等，有一点点的基本认识。
所谓的“市盈率”，又叫“本益比”，英文叫“Price-to-Earning Ratio”，简称“P/E”，意即“每股市价除以每股盈余”。股票的市盈率会随着大市、个别股票、外围因素等不同因素，上下波动，一般来说，蓝筹股的价格比较稳定，如果没有特殊利好或利淡因素，也不是高速增长中的新经济股，合理市盈率大约是10倍至15倍吧。
以“新鸿基地产”为例子，即是它从售楼方面所得到的利润，反映出的公司在物业发展部门的合理市值，是2,099亿元至3,149亿元之间，以中位数计，当是2,649亿元吧。
现在讲到租金收入了。从财务的角度看，租金收入并不以市盈率作为参考或或计算方式，而是用“孳息率”(yield)。为什么呢？
这是因为租金的预期回报比投资业务的回报低得多。
以“新鸿基地产”作说明：它可享有10倍至15倍的市盈率，已经是很大的溢价，它如非蓝筹股，不可能有这市盈率。
试想想，如果你投资一间餐厅，你的预期回报将会是多少？如果是我，少过3年回本的餐厅，我决不会投资。要想3年回本，那就是3.3倍市盈率了，从股票的角度来看，这回报简直是高得可怕。
可是，如果你是投资买房子，收租回报呢？照市价去计算，一年有3%的净租金收入(yield)，即是说，1,000万价值的房子，一年有36万元净收入，已是非常有赚头的回报了。1,000/36，如果是用市盈率去计算，那就是27.77倍了，也即是年回报率3.6%。
“新鸿基地产”的收租物业，大多是甲级或乙级货色。通常，房子质素越高，回报越低，乙级的平均回报，绝对不会有3%，甲级的回报，更加是连2%也不到。如果用2%的回报来计算，那么，“新鸿基地产”的收租物业的总价值，约是9,574亿元。
总括而言，“新鸿基地产”在收租部门的总价值，是9,574亿元，在地产发展/售楼方面的价值，则是2,649亿元。这也可以说，收租部门的价值是地产发展的3.6倍，远远重要得多。
这因而也得出结论：保障既物业的价值，不让其下跌，甚至让其升值，方是“新鸿基地产”的最大利益所在。只要楼价年升3%，公司的总价值便可涨上287亿元，远高于全年售楼收入，而且还是不用投资、不用工作，坐地分肥。至于物业发展的利润，只是次要收入，比不上楼价上升的重要性。
或许可以说，如果政府可以控制土地和房屋供应，令其长期低于需求量，是对“新鸿基地产”最有利的方向。
最后，我要补充三点：
第一点，上文是用了最近一年的业绩来作说明，查实，2020/21年度只是因为疫情，令到其租金收入减少。在以前，租金收入向来高于售楼收入，以2019/20年度为例子，该段时间的物业销售利润是183.77亿元，租金收入则是185.65亿元。
2019/20年度时完全未有疫情，情况更是明显，售楼收入是186.97亿元，租金收入则高达250.77亿元。如果套用上述的计算方法，则在疫情未发生时的物业租金总价值和物业发展总价值之比，分别是12,538亿元和2,337亿元，也即是说，前者是后者的5.36倍。
第二点，“新鸿基地产”只是“举例说明”，皆因它最有代表性，其他的大型地产商，情况也大同小异。
第三点，本文分为两部分，前半部讲地产霸权和后半部讲“新鸿基地产”完全无关，只是因为在同一日发表，为了省时，是以写在一起而已。
https://www.toutiao.com/a7011316101145788939/?log_from=128628019e20b_1632702261423
沒有留言:
發佈留言